Poselski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
5
6. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo
do lokalu mieszkalnego, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa tego
prawa należy do kilku osób, członkiem spółdzielni jest tylko jedna z nich, chyba że
przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku
uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym
upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, nie
dłuższego niż 12 miesięcy, wyboru dokonuje spółdzielnia.
7. Członkostwo w spółdzielni ustaje z chwilą zbycia spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu albo prawa odrębnej własności lokalu lub ekspektatywy tego prawa
oraz rozwiązania umowy o budowę lokalu, o której mowa w art. 36.

Art. 7.
1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze lokatorskie prawa do
lokali mieszkalnych, uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i
utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz
eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez
uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
2. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do
lokali, uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem
nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i
utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat
zgodnie z postanowieniami statutu.
3. Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, uczestniczą w
pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych
zgodnie z postanowieniami statutu. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji
uiszczają oni opłaty określone w ust. 1.
4. Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz prawa
odrębnej własności lokalu, uczestniczą w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez
wnoszenie wkładów budowlanych zgodnie z postanowieniami statutu.
5. Jeżeli spółdzielnia nadal zarządza nieruchomością, w której właścicielom
wyodrębnionych lokali przysługuje nie więcej niż połowa udziałów w nieruchomości
wspólnej oraz co najmniej do jednego lokalu członkowi spółdzielni przysługuje
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, właściciel lokalu uczestniczy w pokrywaniu kosztów
związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach
przypadających na jego lokal przez uiszczanie opłat nie wyższych niż opłaty ustalone
na podstawie ust. 1 albo 2.
6. Właściciel, o którym mowa w ust. 5, który jest członkiem spółdzielni, uczestniczy
ponadto w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem
nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.
7. Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:
1)
ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1, 2 i
5;
2)
ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego
zgodnie z art. 10 ust. 3; ewidencja i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu
remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie
wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.
8. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością
oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli walne zgromadzenie
podejmie taką uchwałę. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mogą
uczestniczyć w takich kosztach na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
6
9. Za opłaty, o których mowa w ust. 1, 2, 5 i 8, z wyłączeniem opłat związanych z
eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,
odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni lub właścicielami niebędącymi
członkami spółdzielni osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z
wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby
faktycznie korzystające z lokalu.
10. Odpowiedzialność osób, o których mowa w ust. 9, ogranicza się do wysokości
opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z
lokalu.
11. Opłaty, o których mowa w ust. 1, 2, 5, 6 i 8, wnosi się co miesiąc z góry do 10
dnia miesiąca. Statut może określić inny termin wnoszenia opłat, nie wcześniejszy
jednak niż ustawowy.
12. Opłaty, o których mowa w ust. 1, 2, 5, 6 i 8, przeznacza się wyłącznie na cele
określone w tych przepisach.

Art. 8.
1. Spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie członka spółdzielni lub właściciela
niebędącego członkiem spółdzielni, przedstawić kalkulację wysokości opłat, o
których mowa w art. 7 ust. 1, 2, 5 i 7.
2. O zmianie wysokości opłat spółdzielnia zawiadamia członków spółdzielni i
właścicieli niebędących członkami spółdzielni co najmniej na 3 miesiące naprzód na
koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na
piśmie.
3. W wypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od
spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i
nieczystości ciekłych, spółdzielnia zawiadamia członków spółdzielni i właścicieli
niebędących członkami spółdzielni co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do
wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten
termin.
4. Członkowie spółdzielni i właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą
kwestionować wysokość opłat bezpośrednio na drodze sądowej.
5. Członkowie spółdzielni i właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą
kwestionować na drodze sądowej zasadność zmiany wysokości opłat w terminie 3
miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2. Do dnia
uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie ponoszą
oni opłaty w dotychczasowej wysokości.
6. Ciężar udowodnienia wysokości opłat i zasadności ich zmiany spoczywa na
spółdzielni.

Art. 9.
1. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki
przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości
wspólnej.
2. Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia
przeznacza w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i
utrzymaniem nieruchomości spółdzielni w zakresie obciążającym członków
spółdzielni.

Art. 10.
1. Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości,
zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 4 lub art. 7 ust. 5, a

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
7
przychodami z opłat, o których mowa w art. 7 ust. 1–3 i 5, zwiększa odpowiednio
przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania tej nieruchomości w roku następnym.
2. Wartość środków trwałych finansowanych bezpośrednio z funduszu udziałowego
lub wkładów mieszkaniowych i budowlanych nie zwiększa funduszu zasobowego;
umorzenie wartości tych środków trwałych obciąża odpowiednio fundusz udziałowy
lub wkłady mieszkaniowe i budowlane.
3. Spółdzielnia tworzy odrębnie dla każdej nieruchomości fundusz na remonty
zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki
zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek dokonywania wpłat na fundusz dotyczy
członków spółdzielni oraz właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni.
4. Jeżeli kredyt zaciągany przez spółdzielnię ma być zabezpieczony hipoteką
ustanowioną na nieruchomości, której spółdzielnia jest właścicielem, a członkowie
spółdzielni są uprawnieni z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali lub
spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych w budynku na tej
nieruchomości lub zawarto z nimi umowy o budowę lokali na tej nieruchomości, to
zawarcie umowy kredytu lub jej zmiana wymaga pisemnej zgody większości tych
członków spółdzielni. Środki finansowe pochodzące z takiego kredytu przeznacza
się wyłącznie na potrzeby tej nieruchomości.
5. Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy spółdzielnia zaciąga
kredyt, który ma być zabezpieczony hipoteką ustanowioną na użytkowaniu
wieczystym lub części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział spółdzielni we
współwłasności tej nieruchomości, a członkowie spółdzielni są uprawnieni z tytułu
spółdzielczych własnościowych praw do lokali lub spółdzielczych lokatorskich praw
do lokali mieszkalnych w budynku na użytkowanym gruncie lub w budynku
stanowiącym własność spółdzielni lub zawarto z tymi członkami umowy o budowę
lokali na tym gruncie albo nieruchomości stanowiącej współwłasność spółdzielni.

Art. 11.
1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem
szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w
celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia
lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji, a
gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego
korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w
nim rzeczy, do czasu przybycia tej osoby; z czynności tych sporządza się protokół z
udziałem funkcjonariusza policji.
3. Jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub
przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub
budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym
uzgodnieniu terminu.
4. Jeżeli rodzaj remontu budynku tego wymaga, osoby korzystające z lokalu lub
budynku obowiązane są na żądanie i koszt spółdzielni w uzgodnionym terminie
przenieść się do lokalu zamiennego na okres wykonywania remontu, ściśle
oznaczony i podany do wiadomości zainteresowanych. Okres ten nie może być
dłuższy niż 12 miesięcy.
5. W okresie używania lokalu zamiennego członek spółdzielni i właściciel lokalu
niebędący członkiem spółdzielni wnosi opłaty za używanie tego lokalu. Opłaty za
używanie lokalu zamiennego, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie
mogą być wyższe niż opłaty za używanie lokalu dotychczasowego.
6. Lokalem zamiennym, o którym mowa w ust. 4 i 5, jest lokal zamienny w
rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
8
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr
31, poz. 266, z późn. zm.).

Art. 12.
1. W ciągu 3 miesięcy po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego
osoby, którym przysługiwało prawo do lokalu, oraz zamieszkujące w tym lokalu
osoby, które prawa swoje od nich wywodzą, są obowiązane do opróżnienia lokalu.
Spółdzielnia nie ma obowiązku dostarczenia innego lokalu.
2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w wypadku wygaśnięcia tytułu prawnego
do korzystania z lokalu o innym przeznaczeniu, o ile umowa nie stanowi inaczej.

Art. 13.
Statut określa prawa i obowiązki członków spółdzielni dotyczące w szczególności:
1)
zawierania umów w sprawie budowy lokali;
2)
wnoszenia wkładu mieszkaniowego i budowlanego.

Rozdział 2
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Art. 14.
1. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do
używania, a członek spółdzielni zobowiązuje się uiszczać opłaty określone w ustawie
i w statucie spółdzielni.
2. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w
budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.
3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie
przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
4. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą
zawarcia między członkiem spółdzielni a spółdzielnią umowy o ustanowienie tego
prawa. Umowa powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
5. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na
rzecz członka spółdzielni, członka spółdzielni i jego małżonka albo osób wskazanych
przez członka spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego
prawa.
6. Do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje
się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Art. 15.
1. Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka spółdzielni
całego lub części lokalu mieszkalnego nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że
byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu
bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ
na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, członek spółdzielni jest obowiązany do
pisemnego zawiadomienia spółdzielni o tej czynności.
2. Umowy zawarte przez członka spółdzielni w sprawie korzystania z lokalu
mieszkalnego lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu.

Art. 16.
1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę
lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
9
zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego do tego lokalu, a
ponadto powinna zawierać:
1)
zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów budowy w części
przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w
umowie;
2)
określenie zakresu rzeczowego robót realizowanej budowy, która będzie
stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;
3)
określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;
4)
inne postanowienia określone w statucie.
2. Członek spółdzielni, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według
zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem
budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze
środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów
budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z
zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego
lokalu, członek spółdzielni jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu
wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.
3. Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 3 miesięcy od dnia oddania
budynku do użytkowania.
4. Jeżeli spółdzielnia, na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła dla
siebie odrębną własność lokalu mieszkalnego, przeniesienie własności lokalu może
nastąpić wyłącznie na rzecz członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze
lokatorskie prawo do tego lokalu.

Art. 17.
1. W wypadku zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 7 ust. 1 i 7, za okres
co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej
z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego
zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości
wspólnej uciążliwym, spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd
o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Jednakże
nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem drugiej
instancji członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.
2. W wypadku gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
przysługuje kilku osobom, w tym małżonkom, sąd może orzec o wygaśnięciu
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wobec jednej lub kilku z
tych osób albo wobec jednego lub obojga małżonków.
3. Z chwilą gdy orzeczenie sądu, o którym mowa w ust. 1 i 2, stanie się prawomocne,
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa oraz ustaje
członkostwo w spółdzielni.
4. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 21, ogłasza nie później niż w ciągu 3
miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na
ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób
określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej.
5. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego
lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa jest równa kwocie, jaką
spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu
przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.