Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami

konserwacją i remontami, o którym mowa w art. 124b ust. 1, albo zezwolenie
na prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu,
wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu
Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową.”;
19) w art. 134
a) ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w
szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan
nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie
nieruchomościami.”;
b) uchyla się ust. 3 i 4;
c) dodaje
się ust. 5 i 6 w brzmieniu:
„5. Jeżeli w wyniku wywłaszczenia nieruchomości, służących do prowadzenia
działalności gospodarczej lub rolniczej lub będących przedmiotem najmu,
właściciel lub użytkownik wieczysty poniósł szkodę polegającą na utracie
korzyści z nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę
odpowiadającą wartości utraconych korzyści, nie więcej jednak niż o 10%
wartości wywłaszczanej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia
odszkodowania.
6. Wysokość utraconych korzyści ustala się za okres do 3 lat od dnia
pozbawienia prawa do nieruchomości albo ograniczenia sposobu korzystania z
nieruchomości, a w przypadku zajęcia nieruchomości na podstawie decyzji o
niezwłocznym zajęciu nieruchomości, od dnia faktycznego zajęcia
nieruchomości.”;
20) w art. 135 ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 135 ust. 2 i 5.”;
21) w art. 154 ust. 1 otrzymuje brzmienie:
„1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania
nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w
szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w
planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i
cechach nieruchomości podobnych.”;
22) w art. 155 ust. 2 i 3 otrzymują brzmienie:
„2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez
rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z
dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1.
3. Agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, organy administracji publicznej
oraz jednostki im podległe, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy
skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dokumenty
zawierające dane określone w ust. 1.”;
23) W art. 223 ust. 1 otrzymuje brzmienie:
„1. Starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, na potrzeby
gospodarki nieruchomościami przekażą protokolarnie ministrowi właściwemu do

5
spraw Skarbu Państwa niezbędną dokumentację dotyczącą nieruchomości, o których
mowa w art. 60 ust.1 oraz w art. 60a ust. 1.”.
Art. 2. W sprawach wszczętych i niezakończonych, prowadzonych na podstawie przepisów
działu III ustawy, o której mowa w art. 1 stosuje się przepisy dotychczasowe.
Art. 3. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.





6
UZASADNIENIE


Celem niniejszej nowelizacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest
umożliwienie usprawnienia procedur związanych z wywłaszczaniem nieruchomości lub
ograniczaniem praw do nieruchomości w celu realizowania celów publicznych, a także
doprecyzowanie niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, co
wyeliminuje problemy interpretacyjne pojawiające się w praktyce ich stosowania.

Zmiana do art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter
porządkujący i doprecyzowujący definicję „stanu nieruchomości”. Z dotychczasowej praktyki
stosowania przepisów ww. ustawy wynika, że stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej niewątpliwie mieści się w definicji pojęcia „stan nieruchomości”.
Przyjęte w projekcie doprecyzowanie definicji „stanu nieruchomości” w konsekwencji
spowodowało konieczność odpowiedniego doprecyzowania treści art. 134 ust. 2 i art. 154 ust.
1.
Kolejną proponowaną zmianą jest zmiana do art. 9 ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Zmiana ta wynika z dodania niniejszą nowelą art. 124b ust. 1 oraz ma
charakter doprecyzowujący przepis art. 9. Doprecyzowanie treści tego przepisu wynika z
odmiennych interpretacji w zakresie definiowania tego terminu, który w zależności od osoby
wnoszącej skargę na decyzję mógł wynosić 30 dni (dla strony) albo 6 miesięcy (w przypadku
Prokuratora lub Rzecznika Praw Obywatelskich).

Zmiana do art. 43 ust. 4a ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter
porządkujący przepisy. Należy bowiem zauważyć, że w art. 43 ust. 4a wymienione są
wszystkie jednostki wskazane w przepisie art. 60 ust. 1, poza sądami administracyjnymi,
należało zatem ujednolicić te przepisy.

Kolejna zmiana zawarta w niniejszym projekcie również ma charakter porządkujący,
bowiem przy nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonanej w dniu 15
października 2008 r., która wprowadziła art. 60a ust. 1 nie uwzględniono omyłkowo tego
przepisu w treści art. 83 ust. 2 pkt 2.
Kolejną zmianą jest zmiana do art. 97a pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami
dotyczącego postępowania w sprawie podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie
prawnym. Obecny okres 2 miesięcy, poprzedzający wszczęcie postępowania w sprawie
podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym jest zbyt długi i
nieproporcjonalny do terminów o których mowa w art. 49 kpa, do którego odsyła
ustawodawca w celu np. nadania decyzji klauzuli ostateczności (14 dni). Zaproponowano
zatem skrócenie tego terminu z dwóch do jednego miesiąca. Analogiczną propozycję zawarto
w zmianie do art. 114 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dotyczy
postępowania wywłaszczeniowego nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.
Zmiany do art. 109 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami mają charakter
porządkowy. Zmiana do pkt 6 powołanego przepisu wynika ze zmiany „spec-ustawy
drogowej”, która swym zakresem obejmuje drogi publiczne, a nie tylko drogi krajowe.
Kolejna zmiana związana jest z faktem, iż w ostatnim czasie w niewielkim odstępie czasu w
ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym oraz ustawie z dnia 12
lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie
lotnisk użytku publicznego do art. 109 ust. 3 wprowadzono zmiany polegające na
rozszerzeniu reżimu prawnego przepisu, co spowodowało omyłkowe nadanie nr 7 w dwóch
punktach, zachodzi potrzeba przeniesienia treści przepisu pkt 7 (opublikowanego później), do
kolejnego pkt 8.

7
Zmiana do art. 112 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika z
wprowadzenia niniejszą nowelą art. 124b, który będzie miał zastosowanie także dla obszarów
dla których nie uchwalono planu miejscowego, albo nie wydano decyzji o ustaleniu
lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Zmiana zaproponowana do art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma
na celu wyeliminowanie pojawiających się wątpliwości interpretacyjnych i dostosowanie
przepisu do wymogów praktyki. Częste bowiem są sytuacje, w których istnieją spadkobiercy
właściciela bądź użytkownika wieczystego, ale nie mają wyroku sądu o stwierdzeniu nabycia
spadku.
Zaproponowane zmiany w art. 116 i 119 stwarzają możliwość zezwolenia na
niezwłoczne zajęcie nieruchomości w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.
Proponowana zmiana do art. 122 ustawy o gospodarce nieruchomościami wypełnia
potrzebę wprowadzenia do porządku prawnego przepisów umożliwiających uregulowanie
stanów prawno-rzeczowych nieruchomości, na których zrealizowano cel publiczny, a na
skutek wymienionych w przepisie okoliczności (np. uchylenia decyzji wywłaszczeniowej) nie
pozbawiono właściciela praw do nieruchomości i nie wypłacono mu odszkodowania. Problem
„faktycznego” wywłaszczenia nie zawsze może być uregulowany przepisami kodeksu
cywilnego, stąd potrzeba wprowadzenia stosownego przepisu do ustawy o gospodarce
nieruchomościami.
Zmiana polegająca na dodaniu art. 124b do przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami ma celu umożliwienie wykonywania przez przedsiębiorstwa
(energetyczne, gazowe, wodno-kanlizacyjne, itd.) prac związanych z konserwacją i
utrzymaniem w należytym stanie sieci i urządzeń przesyłowych. Przepis ten umożliwia
uzyskanie, w drodze decyzji starosty, prawa wstępu na nieruchomość w celu wykonywania
czynności związanych z utrzymywaniem urządzeń, w sytuacji gdy nie zgadza się na to
władający nieruchomością (tj. właściciel, użytkownik wieczysty albo posiadacz
nieruchomości). Przedsiębiorca składając wniosek do starosty będzie zobligowany do
przedstawienia dokumentów poświadczających prawa do urządzeń i przewodów znajdujących
się na cudzej nieruchomości. Istnieje wiele przypadków, gdzie do wybudowanych urządzeń i
przewodów, przedsiębiorstwo, które jest ich właścicielem, nie posiada odpowiedniego tytułu
prawnego do nieruchomości, na których te urządzenia są zlokalizowane. Brak ustanowionej
służebności przesyłu uniemożliwia przedsiębiorstwom wykonywanie czynności polegających
na utrzymaniu takich urządzeń i przewodów. Proponowany przepis, będzie im to umożliwiał,
w przypadkach gdy władający nieruchomością nie wyraża zgody na wejście na nieruchomość
w celu wykonania takich prac remontowych. Stosowne odesłanie do odpowiedniego
stosowania art. 124 ust. 4, zobowiązuje przedsiębiorstwo do przywrócenia nieruchomości do
stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu prac remontowych. Proponowany przepis
przewiduje, że władającemu będzie wypłacane odszkodowanie od przedsiębiorstwa, zarówno
za zajęcie nieruchomości jak i ewentualne szkody związane z wykonywaniem prac przy
urządzeniach i przewodach. Jednocześnie zakłada się, że obowiązek udostępnienia
nieruchomości będzie podlegał egzekucji administracyjnej.
Konsekwencją dodania art. 124b do przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami są odpowiednie zmiany do art. 124a i art. 132 ust. 6.
Projektowana zmiana do art. 126 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega
na wykreśleniu wyrazu „może”, co ograniczy ewentualne zwlekanie z podjęciem
postępowania w sprawie wydania zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości w celu
zapobieżeniu szkód spowodowanych siłami wyższymi. Ze względu na specyfikę takich
zjawisk zaproponowano 7-dniowy termin na wydanie tej szczególnej decyzji.

8
Zmiana polegająca na dodaniu ust. 5 i 6 w przepisie art. 128 wynika z licznego
orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, w którym Trybunał podkreślał, iż słuszne
odszkodowanie powinno mieć charakter ekwiwalentny do wartości nieruchomości
wywłaszczonej. Oznacza to, że powinno stwarzać możliwość odtworzenia sytuacji
majątkowej jaką właściciel nieruchomości miał przed wywłaszczeniem. Poza standardami
ustalonymi na gruncie krajowego orzecznictwa konstytucyjnego, przesłanka słusznego
odszkodowania występuje także w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka
(Tsomtsos i inni v. Grecja 15.11.1996 r.).
W art. 132 proponuje się wprowadzić zasadę wypłacania tzw. „bezpiecznej zaliczki”
w sytuacji gdy przed pozbawieniem prawa do nieruchomości następuje niezwłoczne jej
zajęcie, na podstawie decyzji, o której mowa w art. 122. Konieczność zapewnienia
właścicielowi odszkodowania w chwili faktycznego zajęcia nieruchomości wynika z
orzecznictwa Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu (orzeczenie Guillemin v. Francja,
I.1997 r.). W dotychczasowym orzecznictwie Trybunał wskazywał na niedopuszczalną
sytuację, w której ustawodawca stwarza możliwość faktycznego pozbawienia (przejęcia)
nieruchomości przed uprawomocnieniem się decyzji orzekającej o wywłaszczeniu
nieruchomości, w tym także o odszkodowaniu. Zaproponowana regulacja ma minimalizować
niekorzystne dla każdego właściciela wywłaszczanej nieruchomości skutki ingerencji w
Konstytucyjnie chronione prawo własności. Konsekwencją wprowadzenia „bezpiecznej
zaliczki” jest uregulowanie w przepisie art. 140 obowiązku zwrotu zaliczki, w sytuacji gdy
postępowanie w sprawie wywłaszczenia zostało zakończone wydaniem decyzji, na podstawie
której nie nastąpiło wywłaszczenie nieruchomości.
Kolejną zmianą jest propozycja zawarta w art. 134 ust. 5 i 6, przewidująca
powiększenie kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości o kwotę
odpowiadającą wartości utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w okresie do 3 lat od
pozbawienia prawa lub zajęcia nieruchomości, nie więcej jednak niż o 10% wartości
nieruchomości. Analizy przepisów dotyczących wywłaszczeń nieruchomości wykazały, iż w
większości krajów wysokość odszkodowania uwzględnia również utracone korzyści.
Projektowana zmiana do art. 155 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma
na celu doprecyzowanie przepisu i wyeliminowanie niejasności przy jego stosowaniu w
praktyce.
Zmiana do art. 223 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter
porządkujący – przy nowelizacji ustawy z 15 października 2008 r., która wprowadziła art. 60a
ust. 1. Nie uwzględniono omyłkowo tego przepisu w treści art. 223. Zaproponowana zmiana
koryguje to przeoczenie.

Proponowany przepis art. 2 jest przepisem przejściowym.

9