Dzierżawa gruntu a energetyka wiatrowa

Przeczytaj także: Dzierżawa przedsiębiorstwa

Zachowanie w/w wymogów chroni nadto prawa inwestora z umowy dzierżawy w sytuacji, gdy przeciwko właścicielowi gruntu prowadzona jest egzekucja. Nabywca nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym wstąpi wówczas w prawa wydzierżawiającego, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Podobnie rzecz się ma - co do zasady - w przypadku upadłości właściciela nieruchomości, choć tu wyjątkowo na podstawie zarządzenia sędziego-komisarza syndyk może wypowiedzieć umowę dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju.

Zawarcie umowy dzierżawy w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi umożliwia dodatkowo ujawnienie praw z umowy dzierżawy w księdze wieczystej nieruchomości. Poprzez wpisanie prawa dzierżawy do księgi wieczystej danej nieruchomości, prawo to uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu w księdze oraz korzysta z pierwszeństwa przed prawami niewpisanymi. W konsekwencji każdy kolejny właściciel dzierżawionego gruntu (jeżeli nabył go poprzez czynność prawną), zobligowany jest kontynuować dzierżawę zawartą na czas określony i to na dotychczasowych warunkach. Ten skutek ujawnienia umowy dzierżawy w księdze wieczystej znacząco wzmacnia pewność umowy dzierżawy.

Dochowanie w/w wymogów zabezpiecza w pełni inwestora na wypadek zbycia nieruchomości przez jej właściciela w trakcie trwania umowy i czyni zapisy ograniczające prawa właściciela w rozporządzaniu nieruchomością zbędnymi. W takiej sytuacji nie ma prawnego uzasadnienia wprowadzenia w umowie ograniczeń właściciela w rozporządzaniu nieruchomością. Pojawiające się często w umowach dzierżawy zapisy o obowiązku uzyskania zgody inwestora na zbycie nieruchomości lub przyznania inwestorowi prawa pierwokupu na wypadek zbycia nieruchomości nie są wówczas potrzebne, a nierzadko stanowią element zniechęcający właściciela do zawarcia umowy.

Ze względu na podobieństwo umowy dzierżawy do najmu, wskazane jest, by w umowie zawrzeć takie zapisy, które wskazywać będą jednoznacznie, że tytuł do gruntu stanowi dzierżawa. Należy zatem przyznać inwestorowi prawo nie tylko do używania gruntu, które jest charakterystyczne dla najmu, ale także do pobierania z niego pożytków. Poprzez sprecyzowanie w umowie dzierżawy, jakie pożytki ma prawo pobierać dzierżawca, uniknie się ryzyka zakwestionowania umowy jako prawa dzierżawy.

Należy pamiętać, że inwestor musi zapewnić sobie prawo do korzystania nie tylko z gruntu, na którym będą posadowione same siłownie wiatrowe, ale także z gruntu, na którym znajdą się niezbędne drogi dojazdowe, kable energetyczne, stacje rozdzielcze i transformatorowe i inne urządzenia potrzebne do wybudowania, przyłączenia i eksploatacji farmy wiatrowej. Z uwagi na fakt, że budowa elektrowni wiatrowej najczęściej finansowana jest przez bank, konieczne jest zawarcie zapisu zapewniającego możliwość cesji praw inwestora z umowy na bank finansujący inwestycję. Strony powinny nadto w jasny sposób ustalić kwestie wydania nieruchomości po upływie dzierżawy, w tym warunki usunięcia i zabrania obiektów wzniesionych w okresie korzystania z terenu przez inwestora.