Piszę na końcu wątku, bo doszło jeszcze kilka nowych faktów, o których nie
wiedziałem.Dziękuję za wszystkie linki i opinie, troche poczytałem ustawę o
własności lokali.
Tytułem wyjaśnienia:
Zagmatwana sytuacja budynku wynika z faktu, że mieszkania były kupowane za
czasów PRL, kiedy nikt nawet nie myślał o takich pojęciach jak zarządzanie
nieruchomością, fundusz remontowy itp...Kamienica jest w całości prywatna,
a lokatorzy to osoby, mieszkające w lokalach będących własnością kilku
właścicieli.Jako ciekawostkę podam fakt, że w umowie kupna lokalu mojej
kuzynki(kupowała babcia, na raty) jest określony wskaźnik waloryzacji
niespłaconej kwoty jako pochodna... ceny jajek, mąki, cukru, i mięsa.
Ale do rzeczy:

1. Pierwszy kontakt pana administratora z właścicielami nastąpił jakiś czas
po wykupieniu 1/4 udziałów w nieruchomości (IX 2001), i miał treść jak
poniżej, potem pan administrator milczał 3 lata:

[początek]
Jako administrator nieruchomości przy ul. ****** zwracam się do Państwa
z następującą sprawą :
W związku z rozliczeniem kosztów jakie ponieśli współwłaściciele w danej
nieruchomości:
1. Przegląd instalacji gazowej - 600.00 zł
2. Remont rynien -619.00 zł
3. Podatek od nieruchomości zaległy 214.40
Suma do zapłacenia do podziału 1433 40 zł

Sprzątanie - 130 OO zł za 1 miesiąc od 04.2001 r (130.00zł za miesiąc
:544.09 metraż całości = 0.23gr za metr co miesiąc)

Podatek od nieruchomości - 304.40 zł z rok 2001. (25.34 za miesiąc: 544.09
metraz całości = 0.050 g. za metr co miesiąc)

Elektryczność - 104.21 zł za rok 2001(8.68 za miesiąc 544.09 metraz całości
=0.015 gr za metr co mięsiąc)
Kserokopie wpłat w załaczeniu.

Rachunki za wyzej wymienione czynności zostały rozliczone pomiędzy osoby
zajmujace mieszkania w kamienicy. Za współwłaścicieli, którzy nie zajmują
mieszkań koszty w wysokości udzialów zostaną pokryte z czynszy wpłaconych
przez lokatorów, a dochód z czynszów wpłacony przez lokatorów zostanie
rozliczony pomiędzy właścicieli nie zajmujących mieszkań w wyżej
wymienionej nieruchomości.
[koniec cytatu]

i tu sprawa "metrów za mało":
[cytat]
1. udział xx
2. pow. użytkowa wg planów firmy ****** (to ta firma, która robiła
inwentaryzację)=yy
3. Pow. przysługująca do danego lokalu: zz
4. Wobec powyższego zajmuja państwo nadmetraz bez tytułu prawnego w
wysokości xy m2. W związku z tym za zajmowaną powierzchnię bez tytułu
prawnego (brak przydziału lub pokrycia w udziałach nieruchomości) wynosi
2*2.80 zł/m2*xy=xyz zł miesięcznie"
[koniec cytatu]

Opłata za "nadmetraż" i inne opłaty (w tym na remonty, czyli chyba
nieformalny fundusz remontowy) na konto osobiste pana administratora.
Stawka za nadmetraż wzięta chyba z powietrza, z nikim nawet nie
negocjowana.
Wskaźnik *2 - tu jak nielegalne zajęcie.

I gwóźdź programu:
Niedawno sekretarka pana administratora wygadała się, że cos jest nie tak z
powierzchnią budynku. W księgach wieczystych jest 540 m2, z pomiarów wynika
600. Jezeli teraz przeanalizować pismo które otrzymała kuzynka i inni
włąściciele oraz zweryfikować wyliczenia można wnioskować, że:
1. Powierzchnia lokalu : według inwentaryzacji, czyli rzeczywista
2. Powierzchnia "przynalezna do udziałów" = udziału w
nieruchomości*powierzchni z ksiąg wieczystych (mniejsza o 60 m2 od pow.
wynikającej z inwentaryzacji)
Takie liczenie prowadzi oczywiście do powstania sytuacji "nadmetrażu".

Gdyby pan administrator by konsekwentny, i uwzględnił w powyższym
wyliczeniu powierzchnię budynku z inwentaryzacji, to wyszłoby że... kuzynka
i kilku innych współwłaścicieli ma za małą powierzchnie w stosunku do
udziałów. Tylko kto by jej wtedy płacił? Zastanawiam się, czy to pomyłka,
czy celowe działanie...Ciśnie się na usta słowo wyłudzenie. Nikt oczywiście
tych "nadmetraży" nie płacił, teraz cos jest mowa o wniesieniu sprawy do
sądu.../windykacja należności/.
Czy sytuacji "poinwentaryzacyjnej" nie należałoby raczej sądownie
uporządkować sprawy udziałów i innych "parametrów" budynku? Swoją drogą
zastanawia mnie,dlaczego w rozliczeniu kosztów zarządu nie ma ani słowa o
kosztach inwentaryzacji, której chyba nikt za darmo nie zrobił.Nie wiem,
czy właściciele dostali wyniki tych pomiarów.Jedynym jej echem jest
wyliczenie czynszu za nielegalne zajęcie lokalu i nazwisko wykonującego z
nr UAN.

I jeszcze jedno. Czy plan remontów nie powinien być najpierw uzgodniony z
właścicielami, a jeżeli nie był, to pan administrator może sobie
remontować, ale za własne pieniądze ? (oczywiście uczciwość każe zapłacić,
ale jak to jest formalnie w opisanej sytuacji ?). Czy skoro żąda od
współwłaścicieli pieniędzy na remonty (0,50 zł/m2), to nie powinno być
utworzone oddzielne konto na fundusz remontowy? Czy wpłata na osobiste
konto administratora nie jest nieporozumieniem ?

W sumie nic do gościa bym nie miał, bo poprzedni większościowy właściciel
(ponad 50 % udziałów) w ogóle się kamienicą nie interesował, miał nawet
powiedzieć, że dom może się zawalić i stać go na to by się zawalił.Dobrze
byłoby, gdyby ten facet zorganizował współwłaścicieli. Samo rozliczenie
robi wrażenie dość rzetelnego,pomijając "nadmetraże". Odnosze jednak
wrażenie, że mamy do czynienia z cwaniaczkiemm, który szuka na siłe
pieniędzy i to w cudzych kieszeniach. Swoją drogą ciekawe, jaką część tych
remontów odliczył sobie od podatku, i czy spodziewane wpływy z "nadmetrażu"
zamierzał rozliczyć między tych, co mają "za mało metrów".

W sobotę zebranie włąścicieli, ale o ile wiem, nikt tam nie ma pojęcia o
zarządzaniu nieruchomością, i pan administrator będzie robił co chce.Ja za
mało znam przepisy, by "zastąpić" na zebraniu kuzynkę. Może poproszę
jakiegoś prawinka, ale nie wiem, czy będzie się mu chciało iść i ciekawe,
ile zażąda.(kuzynka ma b. trudną sytuację finansową, bede musiał zapłacić
chyba ja.)
PS. Czy wynagrodzenie dozorcy (130 /mc) nie powinno być "ozusowane" i
opodatkowane?



--
Marek