W sytuacji, gdy w małej wspólnocie nie wybrano zarządu w trybie określonym w
art. 20 ustawy o własności lokali, do zarządu wspólnotą stosuje się przepisy
art. 199-209 kodeksu cywilnego oraz 606-608 i 611-616 kodeksu postępowania
cywilnego o współwłasności. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w
zakresie czynności nie przekraczających zarządu zwykłego może swobodnie
rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dopiero
w przypadku podejmowania działań dotyczących rozporządzania rzeczą wspólną
oraz wykraczających poza zarząd zwykły konieczna jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli.

Wykonanie remontów w nieruchomości jest już czynnością przekraczającą zwykły
zarząd. W takim przypadku wszyscy współwłaściciele nieruchomości muszą
wyrazić zgodę, a więc musi być w tej kwestii jednomyślność. Jeżeli nie
można jej osiągnąć, to co najmniej połowa współwłaścicieli (liczona według
wielkości udziałów) może wystąpić z żądaniem wydania rozstrzygnięcia w
spornej sytuacji przez sąd, który orzekając będzie brał pod uwagę cel
zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli stan
nieruchomości rzeczywiście jest fatalny, to należy udowodnić (potwierdzenie
odbioru pism), że występowało się do pozostałych współwłaścicieli o
wykonanie remontów, a oni

Sprawy rozstrzygane przez sąd podlegają rozpoznaniu w postępowaniu
nieprocesowym na podstawie art. 611-616 kpc. Forma wiosku winna byc podobna
do tego na samym dole niniejszego postu. właściwym w kwestii rozpatrywania
sprawy jest sąd Rejonowy (prawdopodobnie).

Jeszcze w przypadku niemożności podjęcia przez małą wspólnotę czynności
przekraczającej zakres zarządu zwykłego oraz nieuzyskania zgody większości w
sprawach zwykłego zarządu, każdyze współwłaścicieli może żądać ustanowienia
zarządcy przymusowego przez sąd. Ustanowionym przez sąd zarządcą może być
osoba z grona współwłaścicieli nieruchomości albo osoba trzecia. Zarządca
przymusowy ma w zasadzie uprawnienia do dokonywania czynności zarządu
zwykłego (sąd może określić szerszy zakres działania zarządcy), a czynności
przekraczające zarząd zwykły należą nadal do kompetencji współwłaścicieli.

Przykład pozwu o ustanowienie zarządcy przymusowego:

---------------------------, dnia------------------- r.
Do
Sądu
Wydział Cywilny
















w -------------------------------
Wnioskodawca: ---------------------------------
zam. w -------------------------,
ul. ----------------------- m. ----------

Uczestnik: Wspólnota Mieszkaniowa "--------------------------------------"
Radzyń Podlaski,
ul. ------------------------------------------


Wniosek
o ustanowienie zarządcy przymusowego
Wnoszę o:
ustanowienie ----------------------------------, zam.
w ------------------------------------, ul. ------------------------ m. 8,
zarządcą przymusowym zabudowanej nieruchomości wspólnej
w -----------------------------------, ul. --------------------------------.
Ponadto wnoszę o:
wezwanie na rozprawę świadków:
1) --------------------------------------------, zam.
w -----------------------------, ul. --------------------------------------,
2) kandydata za
zarządcę ----------------------------------------------------
------- adres
wskazany powyżej.
Uzasadnienie
Wnioskodawca jest właścicielem odrębnej nieruchomości lokalowej w budynku
przy ul. ----------------------------- w ----------------------------------.
Dowód: odpis z księgi wieczystej KW nr -----------------------
W budynku tym wyodrębnionych zostało ----------- lokali mieszkalnych oraz
lokal użytkowy stanowiący współwłasność właścicieli lokali mieszkalnych.
Właściciele wymienionych lokali nie podjęli uchwały o wyborze kilkuosobowego
zarządu. Skuteczne kierowanie sprawami wspólnoty i podejmowanie w jej
imieniu wszelkich przewidzianych w obowiązujących przepisach czynności
wymaga umiejętności współdziałania oraz prawidłowej organizacji pracy.
[tutaj cos o stanie technicznym budynku, o stosunkach poszczególnych
właścicieli do współdziałania w zakresie zarządu rzeczą wspólną, o
niemożności wykonania remontów i ich konieczności itd.]
Brak harmonii między poszczególnymi członkami wspólnoty mieszkaniowej
doprowadziło do poważnych uchybień. Wymierne, negatywne konsekwencje
materialne ponosi ogół współwłaścicieli skupionych we Wspólnocie
Mieszkaniowej.
Załączniki: