I test gratis :-)

"Spółdzielnie nie mogą utrudniać obrotu mieszkaniami

Każdemu, kto sprzedaje swoje własnościowe mieszkanie nawet zadłużone,
spółdzielnia musi wydać zaświadczenie potwierdzające jego prawo do lokalu
Rzeczpospolita
26 września 2006

Tak orzekł warszawski Sąd Apelacyjny. Prawo nic nie mówi o tego typu
zaświadczeniach wymaganych podczas sprzedaży mieszkań własnościowych. Nie ma
więc przepisu, który nakładałby na spółdzielnie obowiązek jego wydania. Po
co więc takie zaświadczenie? Tak naprawdę jest ono potrzebne tylko
notariuszowi. Spółdzielca, który sprzedaje mieszkanie, musi mu udowodnić, że
ma do niego prawo. - Inaczej można byłoby to samo mieszkanie sprzedać
kilkakrotnie - tłumaczy notariusz Lech Borzemski. Umowa sprzedaży
własnościowego mieszkania będzie jednak ważna nawet, gdy sprzedający nie
dostarczy zaświadczenia ze spółdzielni.

Zablokowana transakcja
Wiele spółdzielni nie chce ich wydawać. Spotkało to Alicję O. Podwarszawska
spółdzielnia mieszkaniowa odmówiła wydania zaświadczenia, że Alicji O.
przysługuje własnościowe prawo do lokalu. Zarząd spółdzielni podjął bowiem
uchwałę, że nie będzie wydawał zaświadczeń lokatorom zalegającym z zapłatą
za mieszkanie, nawet jeśli jest to tylko kilkaset złotych. Alicja O. miała
niewielkie zaległości. Nie uregulowała też całości wpłaty na budowę kotłowni
ekologicznej wynoszącej około 1500 zł (uiściła mniej więcej połowę).

W rezultacie musiała zrezygnować ze sprzedaży i zwrócić niedoszłemu nabywcy
zadatek w podwójnej wysokości.

Sąd stanął po stronie zbywcy
Obowiązkiem spółdzielni jest umożliwienie jej członkowi zbycia
przysługującego mu prawa do lokalu, m.in. właśnie przez wydanie
zaświadczenia potwierdzającego jego prawa - napisała w apelacji adwokat
Iwona Winiarska, pełnomocnik Alicji O. Zgodnie bowiem z art. 57 § 1 kodeksu
cywilnego nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnień
do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli jest ono
zbywalne. Nie ma zaś wątpliwości, że spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu się zbywa. Sąd Apelacyjny podzielił tę argumentację.

Jeśli chodzi o wspomnianą uchwałę zarządu, SA stwierdził, że wprowadziła ona
pozaprawny warunek, mający wpływ na ograniczenie możności rozporządzania
prawem, które jest zbywalne. Dodatkowo chodziło o mieszkanie nabyte przed
laty, i jeśli nie założono dla niego księgi wieczystej, to zaświadczenie o
stanie prawnym lokalu jest jedynym dokumentem, który można przedstawić
podczas sprzedaży w celu wykazania przysługującego prawa. Spółdzielnia miała
więc obowiązek wydać Alicji O. zaświadczenie, nie mogła uzależniać tego od
spłaty zadłużenia. Argumenty natury funkcjonalnej (że ułatwia to spółdzielni
odzyskanie należności) są bez znaczenia. Jeżeli więc na skutek niewydania
zaświadczenia nie doszło do sprzedaży, to spółdzielnia może ponosić
odpowiedzialność.

Co ciekawe, sąd niższej instancji uważał inaczej (sygn. IV C 2412/01).
Według warszawskiego Sądu Okręgowego Alicja O. powinna skorzystać z drogi
wewnątrzspółdzielczej i zaskarżyć uchwalę do rady nadzorczej. Tymczasem
wiedząc, że zaświadczenia nie dostanie, zagroziła zażądaniem zrefundowania
wypłaconego zadatku. Takie zachowanie nie zasługuje na aprobatę, jest bowiem
rzeczą naturalną i powszechnie praktykowaną, że spółdzielnie dążą do
rozliczenia się z lokatorami w przypadku dowiedzenia się o zamiarze zbycia
prawa do lokalu (sygn. VI ACa 1014/03).

Za mało ksiąg wieczystych
Sprawa byłaby prosta, gdyby każde własnościowe mieszkanie miało urządzoną
księgę wieczystą. Wtedy do kancelarii notarialnej wystarczy dostarczyć odpis
z księgi. Księgi wieczystej nie ma jednak większość własnościowych lokali.

- Wiele spółdzielni wystawia zaświadczenia, ale nie chce wręczyć
spółdzielcom, dopóki nie uregulują swoich długów - twierdzi Zbigniew
Wasilewski, prezes poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Blok. Stoją jednak
za tym konkretne powody. Prawie każda spółdzielnia ma kłopoty finansowe z
powodu zaległości w czynszach. Jeżeli dana osoba sprzeda mieszkanie, to
trudno potem jest wyegzekwować długi. Trzeba bowiem iść do sądu.

Jak sobie z tym poradzić? Spółdzielnia Blok, a także Zacisze z Małkini
wydają takie zaświadczenie, nawet gdy lokator ma długi. Zapisują w nim
jednak wyraźnie, jakie długi ciążą na lokalu. Od kupującego i sprzedającego
zależy wówczas, czy kwotę potrącą z ceny mieszkania, czy też w inny sposób
dojdą do porozumienia.
(JD)"