Komisyjny projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Warszawa, 25 września 2008 r.
SEJM
RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
VI kadencja
Prezes Rady Ministrów

DSPA-140-190(4)/08

Pan

Bronisław Komorowski
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej
Polskiej






Przekazuję przyjęte przez Radę Ministrów stanowisko wobec
komisyjnego projektu ustawy


- o zmianie ustawy o księgach wieczystych
i hipotece (druk nr 833).


Jednocześnie informuję, że Rada Ministrów upoważniła Ministra
Sprawiedliwości do reprezentowania Rządu w tej sprawie w toku prac
parlamentarnych.



(-) Donald Tusk










Stanowisko Rządu
do projektu ustawy przygotowanego przez sejmową Komisję
Nadzwyczajną „Przyjazne Państwo”
o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece
(druk nr 833)


I. Przedmiot projektu ustawy

Opiniowany projekt ustawy przewiduje nowelizację ustawy z dnia 6 lipca
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361
z późn. zm.) zwanej dalej „u.k.w.h.", w części dotyczącej ograniczonego prawa
rzeczowego - hipoteki. Projektowana zmiana polega na dodaniu art. 65a
wprowadzającego do systemu zabezpieczeń rzeczowych instytucję administratora
hipoteki.

II. Uwagi natury ogólnej

Propozycja wprowadzenia administratora hipoteki co do zasady zasługuje na
aprobatę. Od lat znane są bowiem problemy z zabezpieczeniem wierzytelności
banków z tytułu kredytów konsorcjalnych. Niewątpliwie pożądanym jest także, aby
rozwiązania funkcjonujące w zakresie administratora zastawu rejestrowego

i administratora hipoteki były - w miarę możliwości -spójne. Jednakże instytucja ta
w kształcie zaproponowanym w projekcie budzi zastrzeżenia i - jak się wydaje - nie
załatwia należycie problemu. W szczególności konieczne jest bardziej kompleksowe
uregulowanie instytucji administratora hipoteki. Ponadto przedłożony projekt nie
uwzględnia odmienności w regulacji hipoteki i zastawu rejestrowego (w sposób
mechaniczny przenosi rozwiązania zawarte w art. 4 ustaw z dnia 6 grudnia 1996 r.
o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz. U. Nr 149, poz. 703 , z późn.
zm.) oraz w projektach zmian tej ustawy (druk sejmowy Nr 219 z 31 stycznia
2008 r. oraz Nr 218 z 2 stycznia 2008 r.), które mogą być źródłem trudności
w stosowaniu tej instytucji w praktyce.

III. Istota projektowanej zmiany i uwagi szczegółowe

1. Projektowany art. 65a ust. 1 reguluje dwa różne przypadki ustanowienia
administratora hipoteki: dla wierzycieli (a w istocie - przede wszystkim dla banków),
którzy wspólnie udzielili kredytu lub dokonali innej wymienionej czynności, oraz
dla wierzycieli, których wierzytelności objęte zostały układem zawartym

w postępowaniu upadłościowym lub naprawczym.
Wątpliwości budzi zezwolenie na ustanowienie administratora hipoteki w tej
drugiej sytuacji, gdyż wierzytelności zabezpieczone taką hipoteką (ustanowioną na
rzecz administratora) łączy jedynie to, że objęte są układem. Nie muszą być one
jednorodne co do swojego charakteru ani jednakowe, jeśli chodzi o wysokość
zobowiązania i warunki spłaty. Projekt nie stawia żadnych w zasadzie ograniczeń co
do wierzytelności podlegających w ten sposób zabezpieczeniu. Nasuwa się
wątpliwość, jakiego rodzaju hipoteką takie wierzytelności miałyby być
zabezpieczone (zwykłą czy kaucyjną - na gruncie ustawy o zastawie rejestrowym
i rejestrze zastawów problem ten nie powstaje, bo jest tylko jeden rodzaj zastawu
rejestrowego). Nie wiadomo również, kiedy administrator hipoteki obowiązany
byłby podjąć działania zmierzające do realizacji hipoteki (zasadą jest, że powinno to
nastąpić, gdy wierzytelność zabezpieczona stanie się wymagalna - co jednak
w przypadku, gdy niektóre tylko wierzytelności zabezpieczone taką hipoteką będą
wymagalne, a inne nie?). Jak miałby być stosowany do takiej hipoteki np. art. 78
u.k.w.h. (nie ma odpowiednika tego przepisu w ustawie o zastawie rejestrowym
i rejestrze zastawów)? Można przewidzieć powstanie sporów między
poszczególnymi wierzycielami (i ewentualnie właścicielem nieruchomości
obciążonej) na tym tle. Taka wyłącznie formalna więź między zabezpieczonymi

2
wierzytelnościami nie powinna być wystarczająca do zabezpieczenia ich jedną
hipoteką (w związku z którą powoływany byłby administrator). Oszczędność
kosztów związanych z ustanowieniem omawianej hipoteki nie może być tu
rozstrzygającym argumentem. Gdyby przyjąć proponowane w projekcie
rozwiązanie, zasadnym wydaje się pytanie, po co w ogóle wprowadzać w art. 65a
u.k.w.h. jakiekolwiek ograniczenia w zakresie zabezpieczonych tą jedną hipoteką
wierzytelności, skoro w istocie wystarczające jest porozumienie między
poszczególnymi wierzycielami o ich wspólnym zabezpieczeniu jedną hipoteką.
2. Zastrzeżenia budzi także projektowany art. 65a ust. 2 u.k.w.h., gdyż nie
uwzględnia przepisów ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (Dz. U.
z 2001 r. Nr 120, poz. 1300, z późn. zm.), która wyraźnie zezwala na ustanowienie
zabezpieczenia hipotecznego (w praktyce jest to w zasadzie zawsze hipoteka
kaucyjna) wszystkich wierzytelności z tytułu obligacji określonej emisji (vide art. 7
ustawy o obligacjach). Ustawa o obligacjach wyraźnie też stanowi, że w księdze
wieczystej nie oznacza się imiennie obligatariuszy. Podobnego do art. 7 ustawy
o obligacjach przepisu nie ma w odniesieniu do możliwości zabezpieczenia
wierzytelności z obligacji zastawem rejestrowym, dlatego konieczne było
wprowadzenie do ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów nowego art.
4 ust. 2. Mechaniczne przenoszenie rozwiązania zawartego w ustawie o zastawie
rejestrowym i rejestrze zastawów do ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie
jest uzasadnione. Projektowany art. 65a ust. 2 u.k.w.h. - ze względu na
uregulowanie art. 7 ustawy o obligacjach - jest po prostu zbędny.
3. Podobne zastrzeżenia budzi projektowany art. 65a ust. 3 u.k.w.h. Samo
wprowadzenie obowiązku ustanowienia administratora hipoteki w przypadku
zabezpieczenia nią wierzytelności obligatariuszy należy ocenić pozytywnie. Jednakże
przepis ten powinien raczej znaleźć się w ustawie o obligacjach, w której reguluje
się ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia wierzytelności z obligacji. Mógłby
to być np. nowy art. 7 ust. 11 ustawy o obligacjach.
Podkreślenia wymaga, iż przedłożony projekt nie reguluje kilku istotnych
kwestii.

3
W szczególności projekt nie rozstrzyga:
- czy umowa o ustanowienie administratora hipoteki powinna być dołączona do
wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej? (wydaje się to konieczne, a to
powoduje, że potrzebne jest określenie niezbędnej treści tej umowy);
- czy w umowie ustanawiającej administratora hipoteki powinny być określone
wierzytelności podlegające zabezpieczeniu hipoteką? (z uwagi na różne
traktowanie wierzytelności zabezpieczonych rzeczowo i niezabezpieczonych np.
w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym wydaje się niezbędne - ze
względu także na bezpieczeństwo obrotu - aby można było łatwo ustalić, czy
dana wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką ustanowioną na rzecz
administratora; ponadto zmiany dotyczące wierzytelności hipotecznej wymagają
zgody innych osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub
niższym - por. art. 70 u.k.w.h.);
- czy wierzytelności zabezpieczone hipoteką ustanowioną na rzecz
administratora powinny być ujawniane we wpisie w księdze wieczystej (zasadą
jest, że wpis hipoteki obejmuje również określone informacje o zabezpieczonej
wierzytelności - por. § 46 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
17 września 2001 r. (Dz. U. Nr 102, poz. 1122, z późn. zm.), oraz § 52 pkt 1
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr
162, poz. 1575, z późn. zm.); jeśli te wierzytelności miałyby być ujawniane w
księdze wieczystej (co wydaje się z różnych powodów pożądane), to konieczna
byłaby zmiana przepisów powołanych rozporządzeń regulujących zasady
prowadzenia ksiąg wieczystych, a w odniesieniu do ksiąg wieczystych
prowadzonych w systemie komputerowym konieczna byłaby także zmiana
oprogramowania, co wiązałoby się z wydatkami z budżetu Ministerstwa
Sprawiedliwości, a ponadto wymagałoby określenia odpowiednio długiego vacatio
legis w celu zlecenia przygotowania takiego oprogramowania i jego
przetestowania;

4