Komisyjny projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z
wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a
w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele
rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 6 stosuje się odpowiednio.”.

Art. 2
W ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr
119, poz. 1116, z późn. zm.2)) w art. 41 ust. 2 i 3 otrzymują brzmienie:
„2. Podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 92 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio.
3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia
działki gruntu nie maja dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 92 ust. 4
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.”.

Art. 3
1. Do spraw wszczętych na podstawie ustawy, o której mowa w art. 1, i niezakończonych
decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy ustawy.
Postępowania administracyjne w sprawie podziału nieruchomości, prowadzone przez wójtów,
burmistrzów albo prezydentów miast w dniu wejścia w życie ustawy ulegają umorzeniu z
mocy prawa.
2. Dokumentację powstałą w wyniku wykonania prac geodezyjnych i kartograficznych,
przygotowaną na potrzeby dokonania podziału nieruchomości i przyjętą do zasobu
geodezyjnego i kartograficznego, uważa się za włączoną do zasobu z dniem wejścia w życie
ustawy.

Art. 4
Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 od dnia ogłoszenia.

2) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2004 r. Nr 19, poz. 177
i Nr 63, poz. 591, z 2005 r. Nr 72, poz. 643, Nr 122, poz. 1024, Nr 167, poz. 1398 i Nr 260, poz. 2184,
z 2006 r. Nr 165, poz. 1180 oraz z 2007 r. Nr 125, poz. 873.


UZASADNIENIE

1)
Potrzeba i cel wydania ustawy oraz istniejący stan rzeczy
Celem zmian w przepisach działu III rozdziału 1 („Podziały nieruchomości”) ustawy o
gospodarce nieruchomościami jest uproszczenie zasad dokonywania podziałów
nieruchomości.

Dotychczas istniejące przepisy przewidywały odrębne procedury podziału nieruchomości
położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a
wypadku braku planów miejscowych – nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i
leśne, oraz odrębne dla pozostałych nieruchomości. Przedmiotowe rozróżnienie nie
znajdowało szczególnego, racjonalnego uzasadnienia. Ograniczało ono jednakże właścicieli
lub użytkowników wieczystych nieruchomości innych niż rolne i leśne, którzy będąc
zainteresowani dokonaniem podziału nieruchomości musieli – obok zlecenia wykonania prac
geodezyjnych lub kartograficznych – uzyskać pozytywną opinię wójta, burmistrza albo
prezydenta miasta w przedmiocie zgodności planowanego podziału z ustaleniami planu
miejscowego, a w wypadku jego nieuchwalenia – o braku sprzeczności zamierzonego
podziału z przepisami odrębnymi, by następnie wnioskować o wydanie przez wójta,
burmistrza albo prezydenta miasta kolejnego rozstrzygnięcia administracyjnego w postaci
decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Opisaną powyżej, dotychczasową procedurę podziału nieruchomości innych niż rolne i leśne
ocenić trzeba jako wydłużającą proces fizycznego wyodrębniania z nieruchomości nowych
działek. Z uwagi na okoliczność, iż proces ten co do zasady jest warunkiem koniecznym
późniejszego podziału prawnego, swoistemu wstrzymaniu podlegał również obrót tymi
gruntami, które wydzielone zostały uprzednio z większych nieruchomości.

2) Różnice pomiędzy dotychczasowym a projektowanym stanem prawnym
W celu usunięcia opisywanego stanu, proponuje się uchylenie przepisów nakładających
obowiązek uzyskania pozytywnej opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w
przedmiocie zgodności planowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, a w
wypadku jego nieuchwalenia – o braku sprzeczności tego podziału z przepisami odrębnymi,
jak również obowiązek uzyskania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Jeżeli
bowiem powołanych rozstrzygnięć administracyjnych nie wymaga podział gruntów rolnych i


leśnych, to trudno wskazać na racjonalny powód, dla którego podział innych nieruchomości
miałby opierać się na szczególnej procedurze. Zauważyć wszak wypada, iż fizyczny podział
nieruchomości nie wywiera wpływu na przeznaczenie nieruchomości. Pozostaje również
obojętny dla faktycznego sposobu jej użytkowania. Uzależnienie fizycznego podziału
nieruchomości od rozstrzygnięcia organów administracji jawi się więc jako zbędne
ograniczenie i niepotrzebna ingerencja w sferę praw właściciela lub użytkownika wieczystego
gruntu, a przy tym jako nadmierna biurokratyzacja procedur podziałowych.
O możliwości zabudowy decydują przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
które określają cechy jakie powinna mieć działka budowlana, by mogła być zabudowana.
Z tego też względu proponuje się rozwiązanie, według którego podział fizyczny
nieruchomości nie będzie szczególnie regulowany ustawą o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z proponowanym brzmieniem art. 92 ust. 1, podziałem nieruchomości w rozumieniu
ustawy będzie podział prawny. Będzie on następował w jeden z dwóch sposobów. Pierwszy,
to nabycie własności albo użytkowania wieczystego części nieruchomości przez inny podmiot
niż właściciel lub użytkownik wieczysty na podstawie czynności prawnej, orzeczenia sądu,
decyzji administracyjnej lub z mocy prawa. Drugi, to założenie dla części nieruchomości
księgi wieczystej bez zmiany właściciela lub użytkownika wieczystego.

Według proponowanego art. 92 ust. 2, sposób podziału nieruchomości na części powinien być
zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu
nieruchomości w księgach wieczystych. Jest to identyczne rozwiązanie, jak w przypadku
sądowego podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności (art. 621 k.p.c.).
W projekcie proponuje się ponadto, aby podziału nieruchomości można dokonać niezależnie
od istnienia oraz ustaleń planu miejscowego, a w przypadku wydania decyzji o warunkach
zabudowy – niezależnie od treści tej decyzji. Wyjątek od tej zasady dotyczyć będzie
nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele
rolne i leśne. Podział tych nieruchomości, jak również nieruchomości - w przypadku braku
planu miejscowego - wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie
działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, dopuszczalny będzie na takich samych
zasadach jak w obecnie obowiązującym stanie prawnym, tj. w celu powiększenia sąsiedniej
nieruchomości, regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, wydzielenia pod
drogę wewnętrzną oraz w przypadkach określonych w art. 95 w obecnym brzmieniu.
Przesłanki te przeredagowane zostały w projekcie w taki sposób, aby możliwa była ich
weryfikacja przy dokonywaniu czynności skutkującej podziałem.



Merytorycznie nie uległy zmianie unormowania uzależniające dopuszczalność podziału
nieruchomości od dostępu do drogi publicznej.

Ponadto – tak jak dotychczas – podział nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków
wymagał będzie uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. W
przypadku podziału sądowego uzyskanie decyzji nie będzie konieczne, a zamiast tego sąd
zasięgał będzie opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków.

W projekcie proponuje się również utrzymanie wymogu, że jeżeli przedmiotem podziału jest
nieruchomość zabudowana, a planowany jej podział powoduje także podział budynku,
granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż
pionowych płaszczyzn od fundamentu do przekrycia dachu dzielących budynek na dwie
odrębnie wykorzystywane części.

Wobec kompleksowego uregulowania kwestii podziałów w propozycji nowego brzmienia art.
92, projekt zakłada uchylenie art. 93-100. Ponadto w związku z nowym brzmieniem art. 92
dokonano zmiany także w art. 109 ust. 2 oraz w art. 143 w ust. 1.

Powyższe zmiany prowadzą w konsekwencji do uniezależnienia fizycznego podziału
nieruchomości od zapisów planu miejscowego albo treści decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu. Podkreślić bowiem wypada, iż o podziale fizycznym
nieruchomości decydować powinien właściciel lub użytkownik wieczysty, na którym winna
jednocześnie spoczywać pełna odpowiedzialność za skutki tego podziału.

Następstwem rezygnacji z pośredniego ogniwa w procesie podziału nieruchomości, jakim jest
decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, jest wywoływanie podwójnego skutku m.in.
przez decyzje o wywłaszczeniu części nieruchomości. Taka decyzja skutkować będzie
jednocześnie podziałem nieruchomości. Zaproponowana zatem została nowelizacja lub
uchylenie przepisów, które w takiej sytuacji mniej lub bardziej wprost przewidywały
wydawanie osobnej decyzji o podziale (art. 4 pkt 11, art. 114 ust. 3 i 4, art. 116 ust. 2 pkt 3,
art. 122 ust. 2 oraz art. 130 ust. 1).



Zmiany wprowadzone do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych są konsekwencją
rozwiązań zaproponowanych w projekcie nowelizacji ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Skoro w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewiduje się
uniezależnienie podziału nieruchomości od istnienia i ustaleń miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego, to nie ma sensu utrzymywać szczególnego przepisu o
takiej samej treści w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

3) Przepisy
przejściowe i przepis końcowy
Przepisy przejściowe przewidują, że do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją
ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy zastosowanie znajdą nowe unormowania.
Postępowania administracyjne w sprawie podziału nieruchomości, prowadzone przez wójtów,
burmistrzów albo prezydentów miast w dniu wejścia w życie ustawy ulegną umorzeniu z
mocy prawa.

Dokumentację powstałą w wyniku wykonania prac geodezyjnych i kartograficznych,
przygotowaną na potrzeby dokonania podziału nieruchomości i przyjętą do zasobu
geodezyjnego i kartograficznego, uważać się będzie za włączoną do zasobu z dniem wejścia
w życie ustawy.

Projekt przewiduje standardowy termin wejścia w życie ustawy - 14 dni od dnia ogłoszenia.

4)
Skutki proponowanych zmian
Podstawowym skutkiem wprowadzenia proponowanych zmian będzie uproszczenie zasad
dokonywania podziałów nieruchomości oraz usunięcie biurokratycznych ograniczeń w
dysponowaniu prawem własności i użytkowania wieczystego. W konsekwencji istotnemu
skróceniu ulegnie procedura podziałowa, co w dalszej konsekwencji udrożni obrót
nieruchomościami wydzielanymi z większych nieruchomości. Spodziewać się można, iż
pozytywnie wpłynie to na dynamikę inwestycji w sektorze budowlanym.

Wskutek proponowanych zmian nie ucierpi pewność obrotu. Podobne rozwiązania
funkcjonują obecnie w odniesieniu do gruntów rolnych i leśnych bez zauważalnych
negatywnych zjawisk w zakresie pewności obrotu. Rygory dotyczące formy obrotu nie
zostaną zniesione. W dalszym ciągu przeniesienie własności wymagać będzie formy aktu
notarialnego.