Najem lub dzierżawa lokalu a rozliczanie nakładów

Przeczytaj także: Najem i dzierżawa: jakie prawa i obowiązki stron na końcu umowy?

W przypadku najmu lokali mieszkalnych lokatorom obowiązują nieco odmienne zasady określone w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Nie dotyczy to założenia w lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu i innych podobnych urządzeń - można to zrobić bez zgody wynajmującego. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów (art. 684 K.c.).

Najpierw zwrot rzeczy, potem zapłata

Najemcy (dzierżawcy) często w przypadku wypowiedzenia umowy próbują potrącać z czynszu wartość nakładów ulepszających. Takie potrącenia są jednak nieskuteczne, chyba że zostały przewidziane w umowie. To, kiedy powstaje roszczenie najemcy (dzierżawcy) o zwrot wartości ulepszeń wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r. (sygn. akt II CSK 85/10). Roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu dzierżawy i wykonaniu przez wydzierżawiającego prawa wyboru określonego w art. 676 K.c. (zatrzymanie ulepszeń za zapłatę ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy). Wspomniane prawo wyboru można określić jako uprawnienie kształtujące przysługujące wydzierżawiającemu, które powinno być wykonane wobec byłego dzierżawcy. Nie wymaga ono żadnej formy i może być dokonane w każdy sposób (art. 60 K.c.).

Najemca (dzierżawca) powinien więc zwrócić przedmiot umowy i czekać na decyzję wynajmującego (wydzierżawiającego), czy chce zatrzymać ulepszenia, czy żąda przywrócenia rzeczy do stanu poprzedniego. Nie oznacza to, że na decyzję trzeba czekać w nieskończoność. "Nie można zaakceptować stanowiska, że treść art. 676 K.c. zezwala wydzierżawiającemu na bezterminowe dokonywanie wyboru sposobu rozliczeń z dzierżawcą, który rzecz dzierżawioną ulepszył" - uznał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 marca 2007 r., sygn. akt V CSK 475/06.

Poniesione koszty a wartość nakładów

Jeśli wynajmujący zdecyduje się zatrzymać ulepszenia, musi zwrócić ich wartość. Wartości ulepszeń (art. 676 K.c.) nie można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie. Określa ją bowiem wzrost wartości rzeczy, na którą zostały poczynione, oceniany z chwili zwrotu rzeczy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r., sygn. akt II CKN 339/00).

Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 K.c.). Dotyczy to zarówno nakładów koniecznych, jak i ulepszeń.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)

Wydawnictwo Podatkowe GOFIN – wydawca czasopism, Gazety Podatkowej i serwisów internetowych dostarczających specjalistycznej wiedzy z zakresu podatków, rachunkowości, ubezpieczeń i prawa pracy.