Umowa przedwstępna w praktyce gospodarczej

Przeczytaj także: Czym jest umowa przedwstępna?

Skutki prawne oraz dochodzenie roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej w praktyce

Strona uprawniona może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności, głównie związane z jej formą. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna zostaje sporządzona w innej formie niż wymagana do ważności umowy przyrzeczonej - stronom umowy przedwstępnej przysługuje jedynie możliwość roszczenia odszkodowawczego, a nie zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przykładem mogącym zilustrować taką sytuację jest zawarcie umowy przedwstępnej kupna – sprzedaży nieruchomości. Ponieważ dla ważności takiej umowy kodeks cywilny przewiduje formę aktu notarialnego, skuteczności umowy przedwstępnej dotyczącej takiej transakcji będzie uzależniona od zachowania tejże formy przy zawieraniu mowy przedwstępnej. A więc tylko w przypadku spisania takiej umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości w akcie notarialnym, jej strony mogą skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej i zrealizować tę transakcje do końca.

To co istotne to niemożliwość łączenia roszczeń. Żądanie bowiem odszkodowania z art. 390 § 1 KC wyłącza roszczenie z art. 390 § 2 KC. Jedno żądanie wyklucza drugie, gdyż są ze sobą sprzeczne. Nie można równocześnie domagać się zawarcia umowy i odszkodowania z powodu jej niezawarcia.
Warto pamiętać, że strony mogą, przy zawieraniu umowy przedwstępnej, umówić się na wypadek jej niewykonania o zapłatę np. kary umownej (art. 483 KC) bądź o zadatek (art. 394 KC). Są to środki niewątpliwie mobilizujące do zawarcia umowy docelowej.

a) dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej

Jeżeli w umowie przedwstępnej zostały spełnione nie tylko wymagania co do ważności tej umowy przewidziane w art. 389 KC, ale również forma wymagana do ważności umowy przyrzeczonej - to wówczas stronie uprawnionej przysługuje prawo dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej. Roszczenie takie należy sformułować w pozwie skierowanym przez uprawnionego z tytułu umowy przedwstępnej przeciwko zobowiązanemu z tej umowy. W pozwie tym należy dokładnie określić swoje żądanie zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli, odpowiadającego treści umowy przyrzeczonej, wskazać treść łączącej strony umowy przedwstępnej, termin jej zawarcia oraz okoliczności wskazujące na uchylanie się osoby zobowiązanej od zawarcia umowy przyrzeczonej. Ciężar dowodu treści umowy spoczywa na tym kto wnosi o zawarcie umowy, tj. na powodzie.

Orzeczenie sądowe wydane w następstwie złożenia takiego powództwa zastępuje oświadczenie woli osoby zobowiązanej z umowy przedwstępnej, natomiast pozew należy potraktować jako złożenie oświadczenia woli przez stronę uprawnioną.

b) dochodzenie odszkodowania z tytułu uchylania się

Jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a strona uprawniona nie chce lub nie może (ze względu na formę umowy przedwstępnej) doprowadzić do jej przymusowego zawarcia, może ona żądać od strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej wynagrodzenia szkody, którą przez to poniosła (art. 390 § 1 KC). Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej.

Przez „uchylanie się” należy rozumieć nie tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej, ale też świadome działanie lub zaniechanie ze strony zobowiązanego, zmierzające do niezawarcia umowy przyrzeczonej. Może to być również nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego w przystąpieniu do zawarcia umowy definitywnej.

Odszkodowanie z art. 390 § 1 KC jest więc rekompensatą za naruszenie stosunku zobowiązaniowego, polegające na niewykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej (ex contractu).

Można żądać odszkodowania w pełnym zakresie, tzn. zarówno za realne straty jak też za utracone korzyści, zarówno w ramach ujemnego, jak i pozytywnego interesu umownego.

Znaczenie umowy przedwstępnej w praktyce obrotu gospodarczego niewątpliwie wzrasta. Dotyczy to i jest szczególnie rekomendowane przy złożonych transakcjach, gdzie obydwie strony ponoszą spore koszty związane z samym przygotowaniem się do przyszłego wspólnego przedsięwzięcia. Oczywiście im umowa jest bardziej szczegółowa tym lepiej, to co jednak najważniejsze, to zachowanie wszelkich warunków formalnych, począwszy od formy a skończywszy na istotnych samej umowy przyrzeczonej, na zawarcie której umawiają się strony.