Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw

UZASADNIENIE

Uwagi ogólne
Niedobór lokali mieszkalnych oraz sytuacja na rynkach finansowych, która przekłada się na
zmniejszenie dostępności kredytów hipotecznych i spadek podaży mieszkań deweloperskich,
sprawia, że wysoce pożądane są te rozwiązania polityki mieszkaniowej, które stymulują
prawidłowy rozwój rynku najmu.
W obecnej sytuacji, gdy obserwujemy zwiększony nacisk na segment mieszkań na wynajem,
szczególnie istotne jest podjęcie działań mających na celu zlikwidowanie barier, jakie
napotykają osoby fizyczne chcące w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa
wynajmować lokale mieszkalne i uzyskiwać z tego tytułu dochody.
Należy również zwrócić uwagę na fakt, że osoby, które nabyły mieszkanie przy finansowaniu
zakupu kredytem hipotecznym, obawiają się utraty możliwości spłat zaciągniętych kredytów
wobec sytuacji na rynkach finansowych (wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych,
zmiany kursów walut). Dla takich właścicieli mieszkań korzystnym rozwiązaniem byłaby
możliwość uzyskiwania dochodów z tytułu najmu, ponieważ poprawiłaby ich możliwości
spłaty zaciągniętych zobowiązań oraz pokrycia kosztów utrzymania lokali. Jednocześnie
należy podkreślić, że na rynku najmu lokali mieszkalnych obecnie funkcjonuje stosunkowo
duża szara strefa. Zasadne zatem wydaje się podjęcie działań skłaniających zarówno obecnie
wynajmujących, którzy obchodzą obowiązujące przepisy, jak i tych, którzy dopiero zdecydują
się na uzyskiwanie dochodów z najmu, na legalne uzyskiwanie dochodów.
Biorąc powyższe pod uwagę proponuje się uzupełnienie ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego o przepisy dotyczące najmu
okazjonalnego.
Pojęcie najmu okazjonalnego zostało wprowadzone ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie
lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, której art. 2 wyłączał ten najem spod jej
przepisów. Wobec powyższego stosunek najmu takiego lokalu był oparty na przepisach
Kodeksu cywilnego.
Najem okazjonalny został zniesiony z dniem wejścia w życie ustawy o ochronie praw
lokatorów (…), tj. od dnia 10 lipca 2001 r. Dopiero w nowelizacji tej ustawy, od dnia
1 stycznia 2005 r., ustawodawca przywrócił możliwość zawierania przez strony umów najmu

2
lokalu mieszkalnego, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części
w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (art. 3 ust. 1).
Wyłączenie na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) najmu takiego
lokalu spod większości przepisów tej ustawy i oparcie go o przepisy Kodeksu cywilnego,
które w założeniu ustawodawcy miało przyczynić się do rozwoju rynku najmu i eliminowania
przypadków zawierania umów najmu „na czarno”, bez płacenia podatku od dochodów
z najmu, okazało się niewystarczające. Proponowane obecnie zmiany mają na celu
rozwiązanie problemów w tym zakresie.
Formuła najmu okazjonalnego jest adresowana do określonego kręgu osób, których potrzeba
najmu wynika z ich aktywności życiowej, a które posiadają możliwość wskazania lokalu,
w którym będą mogły zamieszkać w przypadku opróżnienia lokalu zajmowanego na
podstawie umowy o najem okazjonalny. Dlatego też, po analizie, nie mogła zostać
uwzględniona propozycja wprowadzenia w projekcie ustawy przepisu umożliwiającego
stronom odstąpienie od zamieszczania w umowie tych postanowień.

Regulacje szczegółowe

Art. 1 pkt 1 projektu – dodaje pkt 13 do słowniczka w art. 2 w ust. 1 obecnej ustawy, który
wprowadza definicję najmu okazjonalnego lokalu, precyzując, że dotyczyłby on lokalu
mieszkalnego, należącego do właściciela, będącego osobą fizyczną nieprowadzącą
działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Proponowana zmiana ma na celu rozszerzenie zakresu okazjonalnego najmu lokali
mieszkalnych, a w konsekwencji ma pobudzić rynek najmu nieruchomości prywatnych.
Uprawnienie to przysługiwać miałoby jednak tylko osobom fizycznym, dla których nie
stanowiłoby to działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych.

Art. 1 pkt 2 projektu – uchyla ust. 1 w art. 3 obecnej ustawy.
Powyższe znajduje uzasadnienie w związku z proponowaną definicją najmu okazjonalnego.
Przepis w obecnym brzmieniu zawęża przypadki wynajmowania do tych lokali, z których
właściciele przejściowo nie korzystają w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych
potrzeb mieszkaniowych.


3
Art. 1 pkt 3 projektu – dodaje do obecnie obowiązującej ustawy nowy rozdział 2a,
obejmujący art. od 19a do 19e.
Rozdział ten wprowadza szczegółowy katalog praw i obowiązków wynajmujących
i najemców w zakresie najmu okazjonalnego lokalu.

Art. 19a ust. 1 – określa okres, na jaki mogą być zawierane umowy najmu okazjonalnego
(maksymalnie do lat 10) ze względu na przepis art. 661 Kodeksu cywilnego przewidujący, że
najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za
zawarty na czas nieoznaczony.

Art. 19a ust. 2 – precyzuje obowiązkowe postanowienia umowy o najem okazjonalny, jak:
− oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji
i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy
o najem okazjonalny lokalu,
− obowiązek najemcy do wskazania lokalu, do którego ma być przeprowadzona eksmisja.

Art. 19a ust. 3 – określa, że obowiązek najemcy wskazania lokali, o których mowa w art. 19a
ust. 2 pkt 2 i ust. 4, ma być potwierdzony oświadczeniem woli osoby, u której ma zamieszkać
osoba eksmitowana. Na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie z podpisem
notarialnie poświadczonym osoby, u której ma zamieszkać osoba eksmitowana.

Art. 19a ust. 4 – wprowadza dla najemcy obowiązek wskazania, w terminie siedmiu dni
od dnia powzięcia wiadomości o utracie możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przy
zawieraniu umowy o najem okazjonalny, innego lokalu, w którym najemca mógłby
zamieszkać po ustaniu stosunku prawnego, wraz z oświadczeniem, o którym mowa w ust. 3.

Art. 19a ust. 5 i 6 – wprowadza możliwość pobierania przez właściciela kaucji
zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego w wysokości
nieprzekraczającej sześciokrotności miesięcznego czynszu oraz ewentualnych kosztów
egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jak również zasady jej zwrotu po wygaśnięciu
stosunku prawnego. Wysokość proponowanej kaucji jest o połowę niższa od maksymalnej
przewidzianej w ustawie.
Powyższe zabezpiecza właściciela na wypadek ewentualnych szkód powstałych w okresie
najmu lokalu mieszkalnego czy też kosztów związanych z egzekucją z lokalu.

4

Art. 19a ust. 7 – nakłada na strony stosunku prawnego obowiązek sporządzenia umowy oraz
ewentualnych jej zmian w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Forma tych czynności
prawnych będzie stanowiła dowód w sprawie w sytuacji ewentualnego sporu.

Art. 19a ust. 8 – określa maksymalną wysokość wynagrodzenia notariusza za ogół czynności
notarialnych dokonanych przy oświadczeniu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Przepis
ten precyzuje, że nie może ono być większe niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę,
o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za
pracę.

Art. 19b – wprowadza dla właściciela obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy o najem
okazjonalny lokalu naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego; niedopełnienie obowiązku
skutkować będzie tym, że wyłączone zostanie stosowanie przepisów specjalnych dla najmu
okazjonalnego, na rzecz pełnej regulacji ochrony praw lokatorów.

Art. 19c – precyzuje, że w stosunkach najmu okazjonalnego właściciel oprócz czynszu może
pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela (media), o ile umowa nie stanowi inaczej,
oraz wskazuje, że zasady dokonywania podwyżek czynszu następują wyłącznie w oparciu
o postanowienia umowy. Ustawodawca, nie narzucając bezwzględnie obowiązujących norm
w

zakresie zasad i trybu dokonywania podwyżek czynszu, daje stronom swobodę
w kształtowaniu treści umowy w tym zakresie.

Art. 19d – wskazuje obowiązek najemcy oraz osób z nim zamieszkujących do opróżnienia
lokalu po upływie umownego terminu najmu lub po wypowiedzeniu umowy przez
właściciela. Dodatkowo przepis definiuje zawartość żądania właściciela przez wskazanie
obligatoryjnych punktów, które należy w nim zamieścić. W związku z koniecznością
zabezpieczenia interesów najemcy i zapobieżenia nieuzasadnionego podjęcia przez
właściciela kroków zmierzających do eksmisji najemcy, przepis nakłada na właściciela
obowiązek dołączenia do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności dokumentów
potwierdzających przyczyny opróżnienia lokalu przez najemcę i niewykonania przez niego
tego obowiązku. Do wniosku powinno być dołączone potwierdzenie zgłoszenia umowy
w urzędzie skarbowym.


5
Art. 19e – wyłącza strony umowy o najem okazjonalny lokalu zgłoszonej właściwemu
naczelnikowi urzędu skarbowego spod obowiązywania przepisów ustawy o ochronie praw
lokatorów (…), z wyjątkiem przepisów dotyczących:
− definicji pojęć użytych w ustawie,
− sposobu waloryzacji zwracanej kaucji,
− udostępnienia przez najemcę lokalu celem usunięcia awarii wywołującej szkodę bądź
grożącej bezpośrednim powstaniem szkody oraz wejścia w takich okolicznościach do
lokalu podczas nieobecności najemcy,
− możliwości wypowiedzenia przez wynajmującego stosunku najmu, w sytuacji gdy
lokator używał lokalu w sposób sprzeczny z umową lub pozostawał przez 3 miesiące
w zwłoce z zapłatą czynszu bądź wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego
używania lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
− powództwa o rozwiązanie najmu przez sąd na wniosek innego lokatora lub właściciela
innego lokalu z powodu rażącego wykroczenia przeciwko porządkowi domowemu lub
powództwa o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka lub innego współlokatora, jeżeli
ten swoim nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie,
− podstaw i sposobu obliczania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu
prawnego,
− najmu okazjonalnego lokali.

Art. 2 projektu dotyczy zmian w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania
cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.). Przepis ten przewiduje, że w art. 1046 K.p.c.
po § 4 zostanie dodany § 41. Proponowana zmiana ułatwia wykonanie eksmisji. Wraz
z wejściem w życie w dniu 5 lutego 2005 r. znowelizowanego art. 1046 K.p.c. utrudniona
została eksmisja. Jeżeli sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego, opróżnienie lokalu może
nastąpić pod warunkiem dostarczenia eksmitowanym pomieszczenia tymczasowego. Zmiana
uchyli ten obowiązek w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajmowanego
na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu.

Kolejna zmiana mająca na celu zintensyfikowanie najmu lokali mieszkalnych dotyczy
opodatkowania przychodu uzyskiwanego z tytułu najmu tych lokali.