Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania

ograniczenie wydatków budżetu państwa z tytułu stosowanych dopłat do oprocentowania tych
kredytów. Obniżenie limitu maksymalnej ceny/kosztów budowy finansowanego
przedsięwzięcia, uprawniającego do skorzystania z dopłat do oprocentowania kredytów
preferencyjnych, wpłynie na zawężenie oferty spełniającej kryteria ustawowe, co
w połączeniu z ukierunkowaniem programu na rynek pierwotny może również skutkować
pewną obniżką cen oferowanych mieszkań. Natomiast wprowadzane wyłączenie z programu
transakcji finansowanych na rynku wtórnym oraz ograniczenie wieku do 35 lat skutkowałoby
– zważywszy na aktualną strukturę przedsięwzięć finansowanych kredytem preferencyjnym –
spadkiem liczby udzielanych kredytów w porównaniu z sytuacją braku zmian ustawowych.
Można zatem z dużym prawdopodobieństwem przyjąć, że po wprowadzeniu zmian
ustawowych dynamika wzrostu wydatków na dopłaty do oprocentowania będzie istotnie
niższa w porównaniu z
zapotrzebowaniem na dopłaty generowanym przez program
realizowany na obecnych, niezmienionych zasadach.
Ponadto projekt nowelizacji przewiduje wprowadzenie szeregu zmian uzupełniających
o charakterze porządkującym i doprecyzowującym warunki stosowania dopłat. Zakłada się
w tym zakresie:
1) uzupełnienie definicji kredytu preferencyjnego o zastrzeżenie przeznaczenia kredytu
na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych docelowego kredytobiorcy,
tj. beneficjenta dopłat,
2) poszerzenie katalogu osób uprawnionych do zawarcia umowy o kredyt preferencyjny
(w celu uzyskania przez docelowego kredytobiorcę zdolności kredytowej)
o małżonków rodzeństwa docelowego kredytobiorcy,
3) określenie dwóch rodzajów nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego, mogących powstać w wyniku przeprowadzenia robót budowlanych,
z wyłączeniem montażu, remontu i rozbiórki obiektu budowlanego, dotyczących
budynku mieszkalnego albo budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu w celu
uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub domu
jednorodzinnego,
4) określenie przypadków, w których zaprzestaje się stosowania dopłat, tj.:
a) uzyskanie przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat prawa
własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku
mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w całości lub

3
w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny;
dopłaty byłyby nadal udzielane w przypadku nabycia tych praw w drodze spadku,
b) dokonanie przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat zmiany
sposobu użytkowania kredytowanego lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego (przeznaczenie go na cele inne niż zaspokojenie własnych
potrzeb mieszkaniowych),
5) inne zmiany o charakterze formalnoprawnym:
a) doprecyzowanie rodzaju nieruchomości, jakiej właścicielem nie może być
docelowy kredytobiorca w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego,
tj.
budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego z
wyłączeniem domu
jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, na nabycie lub budowę którego
docelowy kredytobiorca zaciąga kredyt preferencyjny,
b) doprecyzowanie rodzaju tytułu prawnego, jakiego podmiotem nie może być
docelowy kredytobiorca w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego,
tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (w tym udziału we
współwłasności tego prawa), którego przedmiotem jest dom jednorodzinny lub
lokal mieszkalny,
c) dostosowanie funkcjonującego w obecnie obowiązującej treści ustawy brzmienia
tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego uzyskiwanego
w spółdzielni mieszkaniowej do faktycznie funkcjonującego w polskim systemie
prawnym – w
związku z uchyleniem przepisów ustawy o
spółdzielniach
mieszkaniowych dotyczących budowania w celu ustanowienia na rzecz członków
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Omówienie proponowanych zmian
W art. 1 pkt 1 lit. a proponuje się wprowadzenie nowej definicji kredytu preferencyjnego. Jest
to zmiana o charakterze doprecyzowującym warunki stosowania finansowego wsparcia.
Z uwagi na zasadniczy cel programu „Rodzina na Swoim”, koncentrujący pomoc na
wspieraniu średniozamożnych rodzin, wprowadzenie przepisu zastrzegającego przeznaczenie
kredytu preferencyjnego tylko na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych
docelowego kredytobiorcy korzystającego z finansowego wsparcia jest uzasadnione.
Proponuje się, aby zastrzeżenie to uwzględniała wprost ustawowa definicja kredytu

4
preferencyjnego. Także w okresie stosowania dopłat nieruchomość finansowana kredytem
preferencyjnym powinna służyć celom mieszkaniowym docelowego kredytobiorcy,
z wyłączeniem możliwości przekształcenia na lokale użytkowe przeznaczane na działalność
własną lub do wynajmowania – taka zmiana została wprowadzona w dalszych przepisach
projektu nowelizacji.
W art. 1 pkt 1 lit. b proponuje się wprowadzenie redukcji współczynnika kształtującego
wysokość średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni
użytkowej budynków mieszkalnych z 1,4 do 1,1.
Obniżenie wskaźnika stanowi element działań zmierzających do stopniowego wyhamowania
programu i wygaszania akcji kredytowej, jak również służących obniżeniu wydatków budżetu
państwa (przez zawężenie oferty mieszkań spieniającej warunki ustawowe i obniżenie liczby
kredytów preferencyjnych objętych stosowaniem dopłat do ich oprocentowania). Kryterium
maksymalnej ceny/kosztu powinno także oddziaływać na rynek podaży, zachęcając do
obniżania cen nieruchomości i utrzymywania ich na poziomie możliwym do zaakceptowania
przez potencjalnych kredytobiorców.
W przeprowadzonej na potrzeby niniejszej nowelizacji analizie limit cenowo-kosztowy
wyznaczony przy zastosowaniu współczynnika 1,1 został porównany do wysokości
przeciętnych cen transakcyjnych uzyskiwanych w programie preferencyjnych kredytów
mieszkaniowych „Rodzina na Swoim” w związku z realizacją transakcji na pierwotnym
rynku deweloperskim. Przyjęcie w analizie przeciętnych cen uzyskiwanych na pierwotnym
rynku deweloperskim wynika z faktu, iż nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu rodzin
w nabywaniu własnego mieszkania przewiduje, oprócz obniżenia współczynnika, wyłączenie
możliwości finansowania kredytem preferencyjnym transakcji realizowanych na rynku
wtórnym. Obniżenie limitu cenowo-kosztowego będzie więc oddziaływało wyłącznie na
transakcje rynku pierwotnego.
Analizie został poddany III i IV kwartał 2010 r., przy czym wartość limitu wyznaczonego
współczynnikiem 1,1 została oparta na faktycznych wartościach obowiązujących w tych
kwartałach, a ceny przyjęte wg danych zawartych w Kwartalnej informacji o finansowym
wsparciu udzielonym ze środków Funduszu Dopłat za III kwartał 2010 r.
Jak wykazały wyniki analizy, przy obniżeniu współczynnika do 1,1 w przypadku
19 lokalizacji (województw: dolnośląskiego, kujawsko-pomorskiego, lubuskiego, łódzkiego,
mazowieckiego, opolskiego, podlaskiego, pomorskiego, śląskiego, świętokrzyskiego,
warmińsko-mazurskiego oraz miast: Bydgoszczy i Torunia, Gorzowa Wielkopolskiego

5
i Zielonej Góry, Łodzi, Opola, Gdańska, Katowic, Olsztyna oraz Poznania) przeciętne ceny
transakcyjne w III kwartale 2010 r. utrzymywałyby się poniżej limitu cenowo-kosztowego.
W IV kwartale liczba lokalizacji, w których przeciętne ceny nie przekraczałyby limitu
cenowo-kosztowego, wzrosłaby do 22 – objęłaby dodatkowo województwo lubelskie,
małopolskie i wielkopolskie oraz Warszawę.
Tabela nr 1. Kształtowanie się limitu cen określonych współczynnikiem 1,1 na tle
poglądowych cen transakcyjnych, przyjętych na podstawie przeciętnych cen transakcyjnych
mieszkań finansowanych kredytem preferencyjnym na rynku pierwotnym w III kwartale
2010 r. („+” limit powyżej poglądowej ceny, „-” limit poniżej poglądowej ceny)
 
limit wg 1,1 
 
limit wg 1,1 
 
limit wg 1,1 
w stosunku do 
w stosunku do 
w stosunku do 
III 
IV 
przeciętnych cen 
III 
IV 
przeciętnych cen 
III 
IV 
przeciętnych cen 
kwartał 
kwartał 
transakcji 
kwartał 
kwartał 
transakcji 
kwartał 
kwartał 
transakcji 
2010
2010 
deweloperskich 
2010
2010
deweloperskich 
2010
2010
deweloperskich 
obniżonych o 10%
obniżonych o 20% 
Wrocław 
‐ 
‐ 
Wrocław 
+ 
+ 
Wrocław 
+ 
+ 
dolnośląskie 
+ 
+ 
dolnośląskie 
+ 
+ 
dolnośląskie 
+ 
+ 
Bydgoszcz, Toruń 
+ 
+ 
Bydgoszcz, Toruń 
+ 
+ 
Bydgoszcz, Toruń 
+ 
+ 
kujawsko‐pomorskie 
+ 
+ 
kujawsko‐pomorskie 
+ 
+ 
kujawsko‐pomorskie 
+ 
+ 
Lublin 
‐ 
‐ 
Lublin 
‐ 
‐ 
Lublin 
+ 
+ 
lubelskie 
‐ 
+ 
lubelskie 
+ 
+ 
lubelskie 
+ 
+ 
Gorzów Wlkp./ 
Zielona Góra 
+ 
+ 
Gorzów Wlkp./ 
Zielona Góra 
+ 
+ 
Gorzów Wlkp./ 
Zielona Góra 
+ 
+ 
lubuskie 
+ 
+ 
lubuskie 
+ 
+ 
lubuskie 
+ 
+ 
Łódź 
+ 
+ 
Łódź 
+ 
+ 
Łódź 
+ 
+ 
łódzkie 
+ 
+ 
łódzkie 
+ 
+ 
łódzkie 
+ 
+ 
Kraków 
‐ 
‐ 
Kraków 
‐ 
‐ 
Kraków 
+ 
+ 
małopolskie 
‐ 
+ 
małopolskie 
+ 
+ 
małopolskie 
+ 
+ 
Warszawa 
‐ 
+ 
Warszawa 
+ 
+ 
Warszawa 
+ 
+ 
mazowieckie 
+ 
‐ 
mazowieckie 
+ 
+ 
mazowieckie 
+ 
+ 
Opole 
+ 
+ 
Opole 
+ 
+ 
Opole 
+ 
+ 
opolskie 
+ 
+ 
opolskie 
+ 
+ 
opolskie 
+ 
+ 
Rzeszów 
‐ 
‐ 
Rzeszów 
+ 
+ 
Rzeszów 
+ 
+ 
podkarpackie 
‐ 
‐ 
podkarpackie 
+ 
+ 
podkarpackie 
+ 
+ 
Białystok 
‐ 
‐ 
Białystok 
+ 
+ 
Białystok 
+ 
+ 
podlaskie 
+ 
+ 
podlaskie 
+ 
+ 
podlaskie 
+ 
+ 
Gdańsk 
+ 
+ 
Gdańsk 
+ 
+ 
Gdańsk 
+ 
+ 
pomorskie 
+ 
+ 
pomorskie 
+ 
+ 
pomorskie 
+ 
+ 
Katowice 
+ 
+ 
Katowice 
+ 
+ 
Katowice 
+ 
+ 
śląskie 
+ 
+ 
śląskie 
+ 
+ 
śląskie 
+ 
+ 
Kielce 
‐ 
‐ 
Kielce 
‐ 
‐ 
Kielce 
+ 
+ 
świętokrzyskie 
+ 
+ 
świętokrzyskie 
+ 
+ 
świętokrzyskie 
+ 
+ 
Olsztyn 
+ 
+ 
Olsztyn 
+ 
+ 
Olsztyn 
+ 
+ 
warmińsko‐mazurskie 
+ 
+ 
warmińsko‐mazurskie 
+ 
+ 
warmińsko‐mazurskie 
+ 
+ 
Poznań 
+ 
+ 
Poznań 
+ 
+ 
Poznań 
+ 
+ 
wielkopolskie 
‐ 
+ 
wielkopolskie 
+ 
+ 
wielkopolskie 
+ 
+ 
Szczecin 
‐ 
‐ 
Szczecin 
‐ 
‐ 
Szczecin 
+ 
+ 
zachodniopomorskie 
‐ 
‐ 
zachodniopomorskie 
+ 
+ 
zachodniopomorskie 
+ 
+ 

6
W przypadku spodziewanego spadku przeciętnych cen notowanych na rynku nieruchomości
w wyniku obniżenia wskaźnika spada liczba lokalizacji, w
których przeciętne ceny
transakcyjne przekraczałyby wskaźnik cenowo-kosztowy. Jeżeli ceny na rynku objętym
programem „Rodzina na Swoim” obniżyłyby się o 10 %, to wysokość przeciętnych cen
rynkowych przekraczałaby wskaźnik cenowo-kosztowy tylko w przypadku 4 lokalizacji
(Lublin, Kraków, Kielce, Szczecin).
Natomiast w przypadku spadku cen notowanych na rynku nieruchomości o
20 %
i zastosowania tej obniżki do przeciętnych cen transakcyjnych uzyskiwanych w programie
„Rodzina na Swoim” poziom tych cen utrzymywałby się poniżej obniżonego limitu ceno-
-kosztowego (współczynnik 1,1) we wszystkich lokalizacjach. Porównanie uzyskanych
wyników przedstawia tabela nr 1.
W art. 1 pkt 2 wprowadza się zmianę polegającą na poszerzeniu katalogu osób mogących
zostać stroną umowy kredytu preferencyjnego o małżonków rodzeństwa docelowego
kredytobiorcy, jeżeli wstąpienie w stosunek strony umowy kredytowej przez dodatkowych
kredytobiorców jest warunkiem posiadania przez docelowego kredytobiorcę zdolności
kredytowej.
Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin
w nabywaniu własnego mieszkania wprowadziła do programu „Rodzina na Swoim” zmianę
umożliwiającą zawieranie umowy o kredyt preferencyjny przez inne osoby niż docelowy
kredytobiorca, czyli beneficjent finansowego wsparcia. Dochody tych osób (z najbliższej
rodziny docelowego kredytobiorcy) mogą być uwzględnione do oceny zdolności kredytowej,
w przypadku gdy sam docelowy kredytobiorca w ocenie banku zdolności takiej nie posiada
(art. 3 ust. 1a ustawy). Ustawodawca wprowadził katalog zamknięty tych osób, obejmujący
zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, ojczyma, macochę lub teściów – osoby te są zaliczane do
I grupy podatkowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
spadków i darowizn (Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768). Nie wskazano w katalogu małżonków
rodzeństwa docelowego kredytobiorcy, zaliczanych już do II
grupy podatkowej.
Proponowane rozszerzenie katalogu właśnie o
małżonków rodzeństwa docelowego
kredytobiorcy stanowi odpowiedź na postulaty poselskie i uwagi zgłaszane przez
potencjalnych kredytobiorców. Uzasadnieniem dla takiej zmiany są stosunkowo częste
przypadki, gdy rodzeństwo docelowego kredytobiorcy nie uzyskuje dochodów (jeden
z małżonków np. na urlopie wychowawczym), a jednocześnie wystarczająco wysokie zarobki
małżonka mogłyby zostać uwzględnione w ocenie zdolności kredytowej.

7