Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Warszawa, 2 lutego 2010 r.

SEJM
RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

VI kadencja
Prezes Rady Ministrów

DSPA–140 –195(4)/09



Pan


Bronisław Komorowski
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej
Polskiej




Przekazuję przyjęte przez Radę Ministrów stanowisko wobec senackiego
projektu ustawy:

-
o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych (druk nr 2544).

Jednocześnie informuję, że Rada Ministrów upoważniła Ministra
Infrastruktury do reprezentowania Rządu w tej sprawie w toku prac
parlamentarnych.



(-) Donald Tusk

Stanowisko Rządu
do senackiego projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
(druk sejmowy nr 2544)


Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk
sejmowy nr 2544) stanowi wykonanie obowiązku dostosowania systemu prawa do wyroku
Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 grudnia 2005 r. (sygn. akt SK 10/05), stwierdzającego
niezgodność z Konstytucją RP art. 44 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.) zwanej
dalej także jako u.s.m., w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 21 grudnia 2001 r. o zmianie
ustaw: o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, Prawo energetyczne, o partiach politycznych,
o dostosowaniu górnictwa węgla kamiennego do funkcjonowania w warunkach gospodarki
rynkowej oraz szczególnych uprawnieniach i zadaniach gmin górniczych, o zmianie

niektórych ustaw związanych z funkcjonowaniem administracji publicznej, Prawo
telekomunikacyjne, o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa
państwowego „Polskie Koleje Państwowe”, o spółdzielniach mieszkaniowych, o jakości
handlowej artykułów rolno-spożywczych, Ordynacja wyborcza do Sejmu Rzeczypospolitej
Polskiej i do Senatu Rzeczypospolitej Polskiej, o przebudowie i modernizacji technicznej oraz
finansowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej w latach 2001-2006, o zmianie ustawy
o zamówieniach publicznych oraz o utracie mocy ustawy o kasach oszczędnościowo-
budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe (Dz. U. Nr 154,
poz. 1802).
Po wejściu w życie wskazanego wyroku Trybunału treść art. 44 u.s.m. została
znowelizowana na mocy art. 1 pkt 34 obowiązującej od dnia 31 lipca 2007 r. ustawy z dnia
14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie
niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873 z późn. zm.). Nowelizacja polegała na
dodaniu w art. 44 ustępów 11 i 21 oraz zmianie brzmienia ustępu 4. Jej celem było przede
wszystkim wzmocnienie ochrony osób, na rzecz których zostaje ustanowiona odrębna
własność lokalu. Uregulowania przyjęte w tym zakresie zostały uznane za zgodne ze
wskazaniami Trybunału. Jednakże pojawiły się opinie, że w dalszym ciągu nie są dostatecznie
zabezpieczone interesy wierzycieli spółdzielni w przypadku wygaśnięcia hipoteki w wyniku
dokonania podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni polegającego na
ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia
(art. 44 ust. 11 i 21).
Celem regulacji proponowanych w przedmiotowym projekcie jest, jak wskazano w jego
uzasadnieniu, konieczność pełnego wykonania wskazanego wyroku Trybunału.
Projekt przewiduje nowelizację art. 44 u.s.m. poprzez dodanie w nim ustępów 12, 22, 31
i 32 oraz zmianę brzmienia ustępów 21 i 4.
W uzasadnieniu projektodawca podaje, że regulacje zawarte w dodanych ust. 31 i 32
wykluczają „powstanie hipoteki łącznej w razie wyodrębnienia lokalu położonego w budynku
mieszkalnym, który to znajduje się w nieruchomości obciążonej hipoteką istniejącą w dniu
wejścia w życie ustawy i zabezpieczającą inną wierzytelność niż kredyt, o którym mowa
w art. 44 ust. 11 u.s.m.” oraz przyznają „wierzycielowi spółdzielni mieszkaniowej roszczenie
o ustanowienie odpowiedniego zabezpieczenia dodatkowego w wypadku, gdy w oparciu
o dotychczasowe brzmienie art. 44 ust. 21 u.s.m. hipoteka „zastępcza” nie mogła być
ustanowiona lub gdy hipoteka taka nie stanowi wystarczającego zabezpieczenia wierzytelności.

2
Podobne roszczenie powinno przysługiwać wierzycielowi także wtedy, gdy wskutek
zmniejszenia się substratu hipoteki w wyżej opisanej sytuacji (tzn. przy innej wierzytelności
aniżeli kredyt), jego zabezpieczenie jest niedostateczne.”.
Jako konsekwencję wprowadzenia ust. 31 i 32 w art. 44 u.s.m., proponuje się po ust. 11
dodanie ust. 12 o treści analogicznej do ust. 32.
Ponadto, zdaniem projektodawcy, należało wyłączyć stosowanie w przypadku
ustanawiania dodatkowego zabezpieczenia, przepisów art. 6 ust. 4 i 5, ponieważ w praktyce
znacznie utrudniałyby one ustanowienie owego dodatkowego zabezpieczenia.
Odnośnie do projektowanego wyłączenia stosowania przepisów art. 6 ust. 4 i 5 u.s.m.
w przypadku ustanawiania dodatkowego zabezpieczenia (art. 1 pkt 3 projektu), Rząd wskazuje
na potrzebę szczególnie wnikliwego rozważenia propozycji. Należy bowiem rozważyć, czy
ustanowienie dla wierzyciela dodatkowego zabezpieczenia na należącej do spółdzielni
nieruchomości, bez wiedzy i woli osób uprawnionych z tytułu spółdzielczych praw do lokali
w budynku na tej nieruchomości lub zawartych ze spółdzielnią umów o budowę lokali na tej
nieruchomości, może być dopuszczalne w sytuacji, gdy miałoby spowodować jakiekolwiek
ograniczenia w dysponowaniu prawami tych osób lub pomniejszenie wartości posiadanych
przez nie praw.
Jednocześnie, Rząd zwraca uwagę, że określenie przypadającego na każdy lokal
spółdzielczy stanu zadłużenia z tytułu kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami jest
jednym z niezbędnych elementów uchwały w sprawie określenia przedmiotu odrębnej
własności lokali w danej nieruchomości (art. 42 ust. 3 pkt 5 u.s.m.). Prawomocna uchwała
stanowi zaś ustawową podstawę do oznaczania lokali i przypadających na każdy lokal
udziałów w nieruchomości wspólnej przy zawieraniu notarialnych umów o ustanowieniu
odrębnej własności lokali na rzecz osób uprawnionych oraz o przeniesieniu na ich rzecz
własności tych lokali przez spółdzielnię (art. 42 ust. 5 u.s.m.).
A zatem w przypadku, gdy w stosunku do danej nieruchomości istnieje prawomocna
uchwała, o której mowa wyżej, nie jest możliwe ustanawianie dla wierzyciela dodatkowego
zabezpieczenia powodującego powiększenie przypadającego na każdy lokal spółdzielczy stanu
zadłużenia z tytułu kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami.

Dla uniknięcia ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych, art. 44 ust. 21 u.s.m. należy
zastąpić zwrot: „hipoteki obciążającej nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy
zabezpieczającej kredyt” – zwrotem „istniejącej w dniu wejścia w życie ustawy hipoteki
zabezpieczającej kredyt.”.
W związku z powyższym, Rząd wnioskuje ponadto o:
1. dookreślenie użytych w projektowanym art. 44 ust. 12, 21, 22 i 32 u.s.m. (art. 1 pkt 1, 2, 3 i 4
projektu) pojęć:
-„dodatkowe zabezpieczenie” - w szczególności poprzez wskazanie jego rodzaju i charakteru
oraz formy i wartości (ekwiwalentności), oraz
-„odpowiedni termin” - w szczególności poprzez określenie czasu jego trwania
i ewentualnych sankcji w przypadku, gdyby spółdzielnia mieszkaniowa (z różnych
przyczyn) na żądanie wierzyciela hipotecznego nie ustanowiła dodatkowego
zabezpieczenia w „odpowiednim terminie”,
2. uzupełnienia przedmiotowego projektu o normy, które regulowałyby przypadki, gdy
spółdzielnia mieszkaniowa nie będzie mogła ustanowić dodatkowego zabezpieczenia
z przyczyn od niej niezależnych (na przykład wystąpi brak nieruchomości, o której mowa

3
w art. 40 u.s.m., lub gdy na wszystkich nieruchomościach należących do spółdzielni będzie
już ustanowiona odrębna własność lokali).

Ponadto, wnioskuje się o:
- wyjaśnienie pojęcia „pozostała część nieruchomości, w której ustanowiono odrębną
własność lokalu”, użytego w dodawanym ust.12 i ust. 32 w art. 44 u.s.m. poprzez
jednoznaczne ustalenie, czy pojęcie to obejmuje „nieruchomość wspólną” w znaczeniu
nadanym ustawą o własności lokali,
- usunięcie wątpliwości dotyczących treści projektowanego art. 44 ust. 21 i ust. 31 w części
odnoszącej się do „dnia wejścia w życie ustawy”, gdyż nie jest wiadome, czy chodzi
o dzień wejścia w życie projektowanej nowelizacji, czy też o dzień 24 kwietnia 2001 r.,
kiedy zaczął obowiązywać art. 44 ustawy macierzystej,
- uzupełnienie przedmiotowego projektu o przepis nakładający obowiązek zawarcia
w umowie przeniesienia własności lokalu oświadczenia, czy hipoteka obciążająca
nieruchomość, z której wyodrębniana jest własność lokalu, zabezpieczała kredyt udzielany
na potrzeby tej czy też innej nieruchomości z uwagi na możliwość powstania w praktyce
stosowania przepisów art. 44 ust. 11 i ust. 21 u.s.m. problemów z ustaleniem tej kwestii,
- uzupełnienie projektowanych rozwiązań o sytuację, w której następuje ogłoszenie upadłości
spółdzielni mieszkaniowej.

* * *

Mając na uwadze argumenty projektodawcy przemawiające za wprowadzeniem
proponowanych regulacji, Rząd pozytywnie opiniuje propozycje zmian zawarte w senackim
projekcie ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy nr 2544),
pod warunkiem przyjęcia przedstawionych powyżej uwag.