eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPrawoPrawo konsumenckie › Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka?

Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka?

2010-06-11 12:39

Przeczytaj także: Odstąpienie od umowy a zwrot zadatku


Przepisy kodeksu cywilnego, zwłaszcza przepisy (art. 393-394 k.c.) regulujące zagadnienia dotyczące umowy przedwstępnej nie zajmują się kwestią dodatkowych zastrzeżeń umownych, w szczególności nie rozstrzygają czy w umowach przedwstępnych należy stosować zapisy dotyczące zadatku, czy też zaliczki. Problem ten ustawodawca pozostawił woli stron. Należy jednak podkreślić, iż w przypadku umów przedwstępnych instytucja zadatku jest zdecydowanie bardziej popularna niż zaliczki. Wynika to przede wszystkim z odmiennego charakteru obu tych instytucji prawnych. Zadatek w ścisłym tego słowa znaczeniu, tj. znaczeniu nadanym mu przez art. 394 k.c., oznacza w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, surogat odszkodowania na wypadek, gdyby umowa zawarta między stronami nie została wykonana.

Rola zadatku polega tu na wzmocnieniu pozycji strony, która dąży do wykonania umowy przedwstępnej. W razie nie wykonania umowy przez drugą stronę może ona bowiem bez konieczności udzielania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i pobrany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała, domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zgodnie bowiem z art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Generalnie wiec zadatek stanowi rodzaj zabezpieczenia wykonania świadczenia.

W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie jest surogatem odszkodowania na wypadek, gdyby umowa zawarta miedzy stronami nie została wykonana. Również prawne skutki zastrzeżenia przez strony zaliczki nie zostały w kodeksie cywilnym uregulowane. Rola zaliczki sprowadza się bowiem do tego że zaliczka poza tym, że zarachowuje się ją na poczet przyszłego świadczenia tego, kto ją dał, nie wywołuje żadnych szczególnych skutków prawnych. Zaliczka stanowi zatem jedynie kwotę przypadającą na rachunek przyszłych należności wierzyciela i w przeciwieństwie do zadatku nie stanowi surogatu odszkodowania na wypadek nie wykonania umowy.

Dalsza różnica pomiędzy zadatkiem, a zaliczką ujawnia się w razie nie dojścia umowy do skutku. W przypadku zaliczki, przy braku odmiennych postanowień umownych w tym zakresie, w razie nie wykonania umowy zaliczka podlega zwrotowi w nominalnej wysokości. Niezależnie od tego strona, która poniosła szkodę może dochodzić jej naprawienia na zasadach określonych w art. 390 § 1 k.c. tj. naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Skutki prawne a także funkcja gospodarcza zadatku są inne. Ujawniają się one szczególnie wyraźnie w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron. I tak, jeżeli dłużnik nie wykonał umowy z powodu okoliczności, za które ponosi wyłączną odpowiedzialność wierzyciel (strona wierna umowie) może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić. Zastrzeżenie w umowie przedwstępnej zadatku zwalnia więc wierzyciela z konieczności wyznaczenia dłużnikowi dodatkowego terminu do wykonania zobowiązania, co wynika z ogólnej reguły określonej w art. 491 § 1 k.c. przewidzianej dla umów wzajemnych (np. w przedwstępnej umowie sprzedaży, przedwstępnej umowie najmu, dzierżawy itp.)

Wierzyciel nie musi jednak korzystać z przysługującego mu uprawnienia do odstąpienia od umowy, lecz może domagać się wykonania umowy według ogólnych zasad. W takim przypadku strona, która nie wykonała umowy nie może zwolnić się od spełnienia świadczenia przez zrzeczenie się zadatku lub zapłatę sumy dwukrotnie wyższej, albowiem to strona wierna umowie decyduje o dochodzeniu wykonania umowy przedwstępnej lub o żądaniu odszkodowania.

Jeżeli wierzyciel odstępuje od umowy, wówczas może zachować otrzymany zadatku, a gdy go dał – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przykładowo jeżeli przy podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości kupujący dał sprzedającemu zadatek w wysokości 20.000 złotych to w razie, gdy umowa przyrzeczona nie została zawarta na skutek okoliczności, za które odpowiedzialności ponosi kupujący – sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać kwotę 20.000 złotych. Jeżeli zaś umowa nie doszła do skutku z przyczyn za które odpowiedzialność ponosi sprzedający, to kupujący odstępując od umowy może żądać sumy dwukrotnie wyższej czyli 40.000 złotych.

Przeczytaj także

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: