Airbnb i Booking pod lupą państwa. Nowe przepisy kończą erę anonimowego najmu krótkoterminowego

Przeczytaj także: Najem krótkoterminowy 2026: nadchodzi rewolucja, o której możesz nie widzieć. Co się zmienia i jak się przygotować?

Obowiązkowa rejestracja lokali, automatyczna wymiana danych między platformami a administracją oraz projektowane kary sięgające 50.000 zł - rynek najmu krótkoterminowego w całej Unii Europejskiej wchodzi w fazę pełnej regulacji. Adwokat Katarzyna Gabrysiak ostrzega: 20 maja 2026 r. to dopiero początek zmian, a ryzyko prawne dla właścicieli mieszkań rośnie znacznie szybciej, niż wielu z nich przypuszcza.

Państwo zyskuje pełną kontrolę nad rynkiem najmu

Od 20 maja 2026 r. zaczyna obowiązywać rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych (tzw. rozporządzenie STR). Akt ten stosuje się bezpośrednio we wszystkich państwach członkowskich i wprowadza wspólne zasady identyfikacji ofert oraz wymiany danych pomiędzy platformami a administracją publiczną.

Kluczowym elementem zmian będzie obowiązkowy rejestr lokali oferowanych turystom. Bez uzyskania numeru rejestracyjnego właściciel nie będzie mógł legalnie publikować swojej oferty na platformach rezerwacyjnych.

Regulacje obejmą wszystkich właścicieli, niezależnie od skali działalności - obowiązek pojawi się nawet wtedy, gdy mieszkanie wynajmowane jest sporadycznie, kilka razy w roku w sezonie wakacyjnym. Definicja najmu krótkoterminowego obejmuje pobyty trwające nie dłużej niż 30 dni.

W praktyce kończy się model funkcjonowania oparty na anonimowości i przekonaniu, że pojedynczy wynajem pozostaje poza zainteresowaniem organów państwa. To zasadnicza zmiana perspektywy - podkreśla adwokat Katarzyna Gabrysiak.

Polska ustawa wdrażająca wciąż w procesie legislacyjnym

Choć rozporządzenie UE zaczyna obowiązywać bezpośrednio, polska ustawa wdrażająca nie została jeszcze uchwalona. Równolegle procedowane są dwa projekty: rządowy UC135 przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki oraz poselski druk nr 2353 wniesiony przez klub Polska 2050. Pierwszy nadal znajduje się na etapie prac rządowych, drugi - po pierwszym czytaniu w Sejmie - został skierowany do komisji sejmowych.

To istotne rozróżnienie. Rozporządzenie UE 2024/1028 nakłada obowiązki na platformy (Airbnb, Booking i inne) - w zakresie weryfikacji numerów i przekazywania danych. Natomiast szczegółowe sankcje administracyjne wobec właścicieli lokali, procedura rejestracji oraz docelowy kształt Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) zostaną określone dopiero w polskiej ustawie.

Nie warto jednak czekać, aż ustawa zostanie uchwalona. Z dotychczasowego doświadczenia kancelarii wynika, że właściciele, którzy zwlekają z uporządkowaniem sytuacji formalnej i podatkowej do ostatniej chwili, ponoszą największe koszty i finansowe, i organizacyjne - komentuje adwokat Gabrysiak.

Airbnb i Booking przestają być wyłącznie pośrednikami

Każda rezerwacja pozostawia dziś ślad cyfrowy, który może zostać zestawiony zarówno z danymi skarbowymi, jak i gminnymi. Po wejściu w życie nowych regulacji ten system stanie się jeszcze bardziej szczelny - zwraca uwagę adwokat.

Warto przypomnieć, że administracja skarbowa już dziś otrzymuje od platform szczegółowe raporty o transakcjach realizowanych przez właścicieli lokali - wynika to z dyrektywy DAC7 (dyrektywa Rady (UE) 2021/514), implementowanej w Polsce ustawą z 23 maja 2024 r. Po wdrożeniu rozporządzenia STR zakres wymiany danych będzie jeszcze szerszy i bardziej zautomatyzowany.

Projektowane kary mogą być bardzo dotkliwe

Oba procedowane projekty polskiej ustawy zakładają administracyjne kary pieniężne sięgające 50.000 zł - m.in. za prowadzenie najmu bez wymaganej rejestracji oraz za brak numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniu. To jednak na razie zapisy projektowe - ostateczna wysokość i katalog sankcji zostaną przesądzone w toku prac parlamentarnych.

Suma ryzyk administracyjnych, podatkowych i związanych z możliwym wykluczeniem z platform jest dziś nieporównywalnie większa niż koszt legalnego uporządkowania działalności - ocenia Katarzyna Gabrysiak.

Coraz większe ryzyko uznania najmu za działalność gospodarczą

Sama rejestracja lokalu nie oznacza automatycznego obowiązku zakładania działalności gospodarczej. Sytuacja właścicieli może jednak znacząco zmienić się na gruncie podatkowym. Zgodnie z art. 5a pkt 6a ustawy o PIT, działalność prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, w celu zarobkowym, może zostać zakwalifikowana jako działalność gospodarcza niezależnie od nazwy nadanej przez właściciela. W praktyce o kwalifikacji decyduje liczba mieszkań, skala promocji, regularność wynajmu oraz stopień zorganizowania obsługi.

Jedno mieszkanie wynajmowane okazjonalnie najczęściej nadal będzie kwalifikowane jako najem prywatny. Inaczej wygląda sytuacja właścicieli posiadających kilka lokali i prowadzących regularną działalność promocyjną. W praktyce wielu z nich może zostać zobowiązanych do prowadzenia działalności gospodarczej, rozliczania VAT oraz spełniania dodatkowych obowiązków księgowych i administracyjnych - wyjaśnia adwokat Katarzyna Gabrysiak.

Ekspertka rekomenduje, aby osoby posiadające kilka mieszkań przeanalizowały swoją sytuację podatkową jeszcze przed pełnym wdrożeniem nowych przepisów. Pomocnym rozwiązaniem może być wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (na formularzu ORD-IN).

Szara strefa przestaje mieć ekonomiczny sens

Próby obchodzenia nowych regulacji poprzez ogłoszenia publikowane poza platformami lub pozorne umowy długoterminowe będą wiązały się z bardzo dużym ryzykiem prawnym. Organy analizują bowiem rzeczywisty charakter relacji, a nie samą nazwę umowy - alarmuje adwokat Gabrysiak.

Właściciele mieszkań muszą przygotować się na nowe realia

Najważniejsze jest dziś zrozumienie, że nawet sporadyczny wynajem nie pozostanie poza systemem. Państwo oraz platformy internetowe będą dysponowały pełnym obrazem rynku — podsumowuje adwokat Katarzyna Gabrysiak.