Najem krótkoterminowy czeka zmiana przepisów. Kara 50.000 zł, zgoda sąsiadów i zakazy w centrach miast?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań i czynsze rosną przez najem krótkoterminowy?

UE chce tylko danych. Polska wprowadza realne ograniczenia

Od początku 2026 r. w Polsce trwają prace nad regulacjami dotyczącymi najmu krótkoterminowego. Związane jest to z wejściem w życie w maju 2026 r. rozporządzenia UE 2024/1028. Akt ten wprowadza obowiązek gromadzenia danych o najmie krótkoterminowym oraz wymaga stworzenia systemów rejestracji w państwach członkowskich. Na właścicieli lokali oraz platformy pośredniczące w wynajmie nakłada zaś związane z tym obowiązki rejestracyjne.

- Celem unijnych regulacji jest dążenie do uczynienia rynku najmu krótkoterminowego bardziej przejrzystym. Zgromadzone dane mają pozwolić na tworzenie bardziej adekwatnych i proporcjonalnych przepisów lokalnych. Jednocześnie wprowadzenie obowiązków rejestracyjnych ma umożliwić walkę z nielegalnym wynajmem oraz zwiększyć bezpieczeństwo najemców.

Nie sposób jednak nie zauważyć, że w konsekwencji rynek najmu krótkoterminowego poddany zostanie znacznej kontroli ze strony państwa. W Polsce nowoprojektowane regulacje mogą tę kontrolę tylko pogłębić - komentuje radca prawny, mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.

Dwa projekty ustaw. Dwie drogi, ten sam kierunek: większa kontrola

Aktualnie procedowane są aż dwa projekty ustaw uzupełniających unijne rozporządzenie. Pierwszy, poselski (projekt Polski 2050), zakłada przyjęcie odrębnej ustawy o najmie krótkoterminowym. W tym modelu najem byłby odrębnie uregulowaną, osobną działalnością.

Projekt ustawy przewiduje m.in. obowiązkową rejestrację lokali oraz nadawanie numerów identyfikacyjnych ofertom wynajmu. Dodatkowo w przypadku wynajmu krótkoterminowego bez wpisu do ewidencji albo z naruszeniem innych ustawowych wymogów przewidziano wysokie grzywny – nawet do 50.000 zł.

- Bardzo szerokie mają być także uprawnienia gmin. Będą one mogły na swoim obszarze wprowadzać strefy ograniczeń co do najmu krótkoterminowego, a nawet zakazywać takiego najmu. W praktyce może to skutkować całkowitym zakazem w centrach miast lub dotychczasowych dzielnicach turystycznych oraz silnym uzależnieniem tej działalności od polityki lokalnej.

Co więcej, projekt poselski zakłada także możliwość ingerencji w prowadzoną działalność przez sąsiadów. Projekt zawiera regulacje, zgodnie z którymi najem krótkoterminowy wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Ich wprowadzenie oznaczałoby, że sąsiedzi lub spółdzielnia mogliby skutecznie zablokować prowadzenie działalności. W praktyce oznacza to konieczność dochodzenia swoich praw na drodze sądowej - ostrzega radca prawny, mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.

Najem jak hotel. Koniec prywatnego wynajmu?

Z kolei propozycja rządowa to projekt nowelizacji obowiązującej ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. W tym ujęciu najem krótkoterminowy zostaje uznany za formę usługi hotelarskiej, jeśli pobyt nie przekracza 30 dni. Najem krótkoterminowy przestanie być więc traktowany jako najem prywatny. Oznacza to konieczność spełniania wymogów właściwych dla branży turystycznej, większą kontrolę administracyjną oraz potencjalnie inne zasady opodatkowania – działalność gospodarcza zamiast najmu prywatnego.

Projekt rządowy – zgodnie z wymaganiami unijnego rozporządzenia – również wprowadza obowiązek rejestracji lokali i raportowania danych. Powiela także rozwiązania dotyczące dotkliwych sankcji (kary do 50.000 zł) oraz umożliwia gminom wprowadzanie ograniczeń.

Masowe kontrole? Lista instytucji jest długa

– Różnice między projektami dotyczą także organów kontrolnych. W projekcie rządowym kluczową rolę ma odgrywać marszałek województwa, który będzie nakładał kary administracyjne. Z kolei projekt poselski przewiduje szerokie uprawnienia gmin – wójtowie mają być m.in. oskarżycielami w sprawach o wykroczenia. Co więcej, kontrolować lokale będą mogły także: Państwowa Straż Pożarna, Państwowa Inspekcja Sanitarna, organy nadzoru budowlanego czy organy administracji architektoniczno-budowlanej. To oznacza realne ryzyko zwiększenia liczby kontroli - ostrzega radca prawny, mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.

Rynek się skurczy czy sprofesjonalizuje? Drożej dla turystów

Prace nad oboma projektami wciąż trwają, a ich ostateczny kształt nie jest jeszcze przesądzony – zwłaszcza że różnice między nimi są znaczące. Niezależnie jednak od przyjętego modelu, najem krótkoterminowy w Polsce czekają istotne zmiany. Działalność stanie się bardziej sformalizowana i w pewnym stopniu reglamentowana przez państwo. Dla części podmiotów – zwłaszcza mniej profesjonalnych – może to oznaczać koniec działalności i „łatwego zarobku”. Z drugiej strony możliwa jest profesjonalizacja rynku i rozwój inwestycji obejmujących całe budynki przeznaczone pod wynajem krótkoterminowy.

Nie jest też jasne, jak zmiany wpłyną na szarą strefę – wysokie kary mogą zarówno odstraszać, jak i wypychać część działalności poza system. Zmiany odczują także turyści. Zmniejszenie liczby dostępnych lokali w sezonie wakacyjnym oraz konieczność dostosowania ich do nowych wymogów prawnych najprawdopodobniej przełoży się na wzrost cen najmu.

Polska dalej niż Unia Europejska

- Rozporządzenie UE dotyczy przede wszystkim gromadzenia i przetwarzania danych, a nie polityki mieszkaniowej. Nie przewiduje ono: zakazów najmu, kompetencji gmin do jego ograniczania, obowiązku uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych ani formalizacji działalności w takim zakresie jak w projektach polskich.

Zgodnie z rozporządzeniem sankcje mają być skuteczne, proporcjonalne i odstraszające. Kary do 50.000 zł z pewnością będą odstraszające – ale trudno uznać je za proporcjonalne - podsumowuje radca prawny, mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.