Witam.
Jestem bardzo nowy w temacie, więc to co napiszę może mieć kilka nieścisłości. Mogę
opisywać "swój przypadek" trochę chaotycznie - za góry przepraszam dopiero "wchodzę"
w ten temat.
Więc na początek suche fakty:
- Jestem mieszkańcem/właścicielem jednego z 32 lokali w dwu-klatkowym bloku
mieszkalnym (rok bud. 2008-2009)
- Wszystkie mieszkania są własnościowe (wykupione od inwestora którym była
spółdzielnia mieszkaniowa), działka na której znajduje się nieruchomość jest
podzielona pomiędzy mieszkańców procentowo w zależności od powierzchni mieszkania.
- W akcie notarialnym, znajdował się wpis o 5-cio letniej administracji przez organ
(tzn. administrację osiedla) należący do Spółdzielni, z " możliwością przedłużenia"
(o tym dalej). (termin administrowania zapisany w akcie minął 09.2014r)
- Przez wszystkie lata - nie została jak dotąd powołana wspólnota mieszkaniowa ;(.

I do meritum..
Wraz z dużą grupą mieszkańców zamierzamy powołać wspólnotę mieszkaniową. Przez
pierwsze Pięć lat utrudniał nam to zapis w akcie notarialnym (pkt 3), który przez
radcę prawnego został skwitowany w następujący sposób :" wedle tego zapisu, mogą
administrować nieruchomością przez okres pięciu lat, a jeśli wykażą chęć to dłużej".
Okres 5 lat już dawno minął. Przez całe lata jako członek spółdzielni i właściciel
części w/w nieruchomości nie byłem informowany o jakichkolwiek spotkaniach podczas
których poruszano jakiekolwiek kwestie związane z naszą nieruchomością
Mieszkańcy bloku nigdy nie wyrażali zgody na przedłużenie okresu administrowania,
więc teoretycznie jako wspólnota (już po powołaniu) powinniśmy mieć możliwość
wypowiedzenia umowy obecnej administracji.(?)
Przez wszystkie lata, podwyższany był nam czynsz z uwagi na zmieniające się ceny :
wody, wywozu odpadów, administracji itp. Podpisywaliśmy listy, że zostaliśmy o tym
poinformowani i to było ok.
Ale..
Przez cały ten okres (od pierwszego miesiąca odbioru mieszkania) ustalono dość wysoki
fundusz remontowy (ok. 25% całkowitej kwoty czynszu + woda+ odpady itd.) z którego
nikt nigdy się nie rozliczył. Podczas rozmowy z pracownicą spółdzielni usłyszałem ze
część z tych środków jest przeznaczana na naprawy w blokach reszty osiedla, co chyba
nie do końca jest zgodne z prawem (?).
Dodatkowo, mieszkańców zaczęło irytować to, że administracja niespecjalnie się
wykazuje i tak np. po tylu latach, nie mamy wózkarni (wśród mieszkańców jest 10
rodzin z małymi dzieciakami), nie zagospodarowano zieleni na terenie działki ( poza
standardowym koszeniem trawy), na naszym parkingu parkują obce samochody, teren nie
jest ogrodzony itd. itd... wymieniać można jeszcze długo.
Przy próbie załatwiania jakichkolwiek spraw ( np. montaż anteny na kominie), zmuszony
byłem zbierać podpisy mieszkańców, które następnie przez administracje zostały
przekazywane do spółdzielni i wtedy dopiero wydawano decyzję.

Pytania na które szukam odpowiedzi:
1) Czy, jeśli inwestorem nieruchomości była spółdzielnia, a w chwili obecnej
właścicielami 100% nieruchomości są mieszkańcy, może ona narzucać nam swoje zapisy?
Co powinniśmy zrobić aby uniezależnić się od obecnej administracji/spółdzielni.
2) Co zrobić, aby po powołaniu wspólnoty zmusić spółdzielnię do rozliczenia się z
funduszu remontowego za ostatnie 7 lat? (nadmieniam, że kwota wpłat powinna oscylować
w granicach : min 320 - 450 tys. Zł.)
3) Czy spółdzielnia/ administracja może decydować o sprzedaży (jednemu z lokatorów
pomieszczenia należące do części wspólnej mieszkańców ?)
4) Czy spółdzielnia/ administracja może decydować o zezwalaniu części mieszkańców na
ogrodzenie się (dot. mieszkań parterowych) na części działki które stanowi część
wspólną ?
(mini ogródki), bez konsultacji z resztą mieszkańców ?

W chwili obecnej to wszystkie pytania , będę wdzięczny za konkretne odpowiedzi.
Z poważaniem
Damian

do góry

Twoje zapytanie jest zbyt obszerne na bezpłatną internetową poradę, nawet jeżeli
znamy wszystkie odpowiedzi, wskazane jest więc znalezienie w Twoim mieście prawnika
specjalizującego się we wspólnotach mieszkaniowych, ewentualnie porada zdalna, opinia
prawna, koszt powinien zamknąć sięw kilkuset złotych (oczywiście to trudne, bo mało
kto z sąsiadów będzie chciał się dozrzucić).
Moja skrócona rada:
Jak najszybciej powołać zarząd złożony z osób fizycznych włascicieli lokali
(rozdział4 UoWL) z ewentualną uchwałą o zmianie sposobu zarządu, lub znaleźć
profesjonalny podmiot (art. 18 UoWL) i podpisać z nim umowę o zarządzanie
nieruchomością wspólną.


-----
> news:45692d33-5304-4e5d-9978-d296c0f482aa@googlegrou
ps.com...

do góry

W dniu poniedziałek, 4 kwietnia 2016 12:16:26 UTC+2 użytkownik Daimon .M

> I do meritum..
> Wraz z dużą grupą mieszkańców zamierzamy powołać wspólnotę mieszkaniową. Przez
pierwsze Pięć lat utrudniał nam to zapis w akcie notarialnym (pkt 3), który przez
radcę prawnego został skwitowany w następujący sposób :" wedle tego zapisu, mogą
administrować nieruchomością przez okres pięciu lat, a jeśli wykażą chęć to dłużej".
Okres 5 lat już dawno minął. Przez całe lata jako członek spółdzielni i właściciel
części w/w nieruchomości nie byłem informowany o jakichkolwiek spotkaniach podczas
których poruszano jakiekolwiek kwestie związane z naszą nieruchomością

Wspólnota mieszkaniowa nie jest powołoytana, ale powstaje z mocy prawa, w tym wypadku
po wykupieniu ostatniego lokalu (art 26 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych).
Zapis aktu notarialnego dotyczy administrowania budynkiem, i nie ma nic do tego czy
jest wspólnota czy jej nie ma.

Jeżeli administrator (w tym wypadku spółdzielnia), wo wykupieniu ostatniego
mieszkania, nie zorganizował walnego zebrania wspólnoty, to złamał prawo i może
odpowiadac nawet karnie, bo skoro nie było zebrania to nie było wybranego zarządu i
przegłosowania planów finansowych, a to już jest poważna sprawa.

> Ale..
> Przez cały ten okres (od pierwszego miesiąca odbioru mieszkania) ustalono dość
wysoki fundusz remontowy (ok. 25% całkowitej kwoty czynszu + woda+ odpady itd.) z
którego nikt nigdy się nie rozliczył. Podczas rozmowy z pracownicą spółdzielni
usłyszałem ze część z tych środków jest przeznaczana na naprawy w blokach reszty
osiedla, co chyba nie do końca jest zgodne z prawem (?).

Tu się kłania to co napisałem wczesniej. Powinniście mieć uchwalony plan finansowy i
go realizować. Bez tego nie ma podstawy do wydawania pieniędzy które zbierał od was
administrator. Moim zdaniem, macie sporą szansę aby pieniądze odzyskać (oczywiście w
sądzie).

> Dodatkowo, mieszkańców zaczęło irytować to, że administracja niespecjalnie się
wykazuje i tak np. po tylu latach, nie mamy wózkarni (wśród mieszkańców jest 10
rodzin z małymi dzieciakami), nie zagospodarowano zieleni na terenie działki ( poza
standardowym koszeniem trawy), na naszym parkingu parkują obce samochody, teren nie
jest ogrodzony itd. itd... wymieniać można jeszcze długo.
> Przy próbie załatwiania jakichkolwiek spraw ( np. montaż anteny na kominie),
zmuszony byłem zbierać podpisy mieszkańców, które następnie przez administracje
zostały przekazywane do spółdzielni i wtedy dopiero wydawano decyzję.

Tu sie kłania prawo cywilne, które pozwala zerwac umowę, bez konsekwencji, w każdej
chwili jeżeli druga strona nie wykonuje jej w prawidłowy sposób (w uproszczeniu:
olewa sprawę). Spiszcie wszystkie grzeszki małe i duże, a te naprawde wielkie, to
brak planu finansowego, zebrania wspólnoty - powinniście sie wymigac od umowy z nimi
bez problemu)

> Pytania na które szukam odpowiedzi:
> 1) Czy, jeśli inwestorem nieruchomości była spółdzielnia, a w chwili obecnej
właścicielami 100% nieruchomości są mieszkańcy, może ona narzucać nam swoje zapisy?
Co powinniśmy zrobić aby uniezależnić się od obecnej administracji/spółdzielni.

Od momentu kiedy został sprzedany ostatni lokal istnieje wspólnota mieszkaniowa, z
mocy prawa. Powinniście samodzielnie zwołać walne zebranie (moga to zrobić
właściciele), tam uchwalić odpowiednie uchwały.


> 2) Co zrobić, aby po powołaniu wspólnoty zmusić spółdzielnię do rozliczenia się z
funduszu remontowego za ostatnie 7 lat? (nadmieniam, że kwota wpłat powinna oscylować
w granicach : min 320 - 450 tys. Zł.)

Prawnik, pozew. Inaczej raczej nic nie uzyskacie.

> 3) Czy spółdzielnia/ administracja może decydować o sprzedaży (jednemu z lokatorów
pomieszczenia należące do części wspólnej mieszkańców ?)

Po tym jak powstała wspólnota mieszkaniowa, nie.

> 4) Czy spółdzielnia/ administracja może decydować o zezwalaniu części mieszkańców
na ogrodzenie się (dot. mieszkań parterowych) na części działki które stanowi część
wspólną ?
> (mini ogródki), bez konsultacji z resztą mieszkańców ?

Po tym jak powstała wspólnota mieszkaniowa, nie.

Miałem troche podobne przejścia, ale nie ze spółdzielnią, ale z administratorem,
którego 'w spadku' zostawił nam developer. Moja rada jest taka: weźcie dobrą firme
adninistrująca wspólnotami, która ma prawnika, i wszystko od początku załatwiajcie
przez ta firmę (przegłosujcie wybór administratora jako pierwszą rzecz na zebraniu
wspólnoty). Oni się ucieszą z nowego klienta i na pewno zawalczą jak trzeba z betonem
spółdzielni.

AdamK

do góry

Użytkownik "Adam Klobukowski" napisał w wiadomości
>Wspólnota mieszkaniowa nie jest powołoytana, ale powstaje z mocy
>prawa, w tym wypadku po wykupieniu ostatniego lokalu (art 26 Ustawy o
>Spółdzielniach Mieszkaniowych).
>Zapis aktu notarialnego dotyczy administrowania budynkiem, i nie ma
>nic do tego czy jest wspólnota czy jej nie ma.

Sprawdzic czy aby na pewno wszystkie lokale wyprzedano ...

>Powinniście mieć uchwalony plan finansowy i go realizować. Bez tego
>nie ma podstawy do wydawania pieniędzy które zbierał od was
>administrator. Moim zdaniem, macie sporą szansę aby pieniądze
>odzyskać (oczywiście w sądzie).

Na jakies biezace wydatki to IMO mogl wydawac i bez planu.
Ale remonty w nowym budynku ? Wiec fundusz remontowy do rozliczenia.

Tu sie kłania prawo cywilne, które pozwala zerwac umowę, bez
konsekwencji, w każdej chwili jeżeli druga strona nie wykonuje jej w
prawidłowy sposób (w uproszczeniu: olewa sprawę). Spiszcie wszystkie
grzeszki małe i duże, a te naprawde wielkie, to brak planu
finansowego, zebrania wspólnoty - powinniście sie wymigac od umowy z
nimi bez problemu)

>> 2) Co zrobić, aby po powołaniu wspólnoty zmusić spółdzielnię do
>> rozliczenia się z funduszu remontowego za ostatnie 7 lat?
>> (nadmieniam, że kwota wpłat powinna oscylować w granicach : min
>> 320 - 450 tys. Zł.)

>Prawnik, pozew. Inaczej raczej nic nie uzyskacie.

Mowisz ? Prezes spoldzielni powinien sie na tyle orientowac, ze jesli
sprawa jest oczywista to przegra i pojsc na ugode.

No chyba, ze wcale nie jest oczywista :-)

J.

do góry

W dniu poniedziałek, 4 kwietnia 2016 18:37:26 UTC+2 użytkownik J.F. napisał:
> >Powinniście mieć uchwalony plan finansowy i go realizować. Bez tego
> >nie ma podstawy do wydawania pieniędzy które zbierał od was
> >administrator. Moim zdaniem, macie sporą szansę aby pieniądze
> >odzyskać (oczywiście w sądzie).
>
> Na jakies biezace wydatki to IMO mogl wydawac i bez planu.
> Ale remonty w nowym budynku ? Wiec fundusz remontowy do rozliczenia.

Nawet jeśli, to plan finansowy uchwalony być musi.

> >> 2) Co zrobić, aby po powołaniu wspólnoty zmusić spółdzielnię do
> >> rozliczenia się z funduszu remontowego za ostatnie 7 lat?
> >> (nadmieniam, że kwota wpłat powinna oscylować w granicach : min
> >> 320 - 450 tys. Zł.)
>
> >Prawnik, pozew. Inaczej raczej nic nie uzyskacie.
>
> Mowisz ? Prezes spoldzielni powinien sie na tyle orientowac, ze jesli
> sprawa jest oczywista to przegra i pojsc na ugode.
>
> No chyba, ze wcale nie jest oczywista :-)

Może się znać, ale wątpię aby chciał komukolwiek iść na rękę. Najprawdopodobniej
przyjmie postawę w stylu 'nie mamy pańskiego płaszcza i co nam pan zrobi'.

AdamK

do góry

> Wspólnota mieszkaniowa nie jest powołoytana, ale powstaje z mocy
> prawa, w tym wypadku po wykupieniu ostatniego lokalu (art 26 Ustawy o
> Spółdzielniach Mieszkaniowych).

To są mieszkania własnościowe, zakupione wraz z gruntem, więc od razu po
sprzedaży pierwszego mieszkania powstaje wspólnota i mają zastosowania
przepisy UoWL a nie UoSM.

do góry

Tak czy inaczej do [notarialnych] umów wyodrębnienia i sprzedaży lokali mógł być
wpisany sposób zarządu nieruchomością wspólną.
Pytanie, czy zapis nie zahaczał o klauzule niedozwolone.


-----
> od razu po sprzedaży pierwszego mieszkania powstaje wspólnota i mają zastosowania
przepisy UoWL a nie UoSM.

do góry

Użytkownik "nadir" <n...@h...org> napisał w wiadomości
news:5702bded$0$685$65785112@news.neostrada.pl...
>> Wspólnota mieszkaniowa nie jest powołoytana, ale powstaje z mocy
>> prawa, w tym wypadku po wykupieniu ostatniego lokalu (art 26 Ustawy o
>> Spółdzielniach Mieszkaniowych).
>
> To są mieszkania własnościowe, zakupione wraz z gruntem, więc od razu po
> sprzedaży pierwszego mieszkania powstaje wspólnota i mają zastosowania
> przepisy UoWL a nie UoSM.

Troszeczkę inaczej jest jeżeli to są mieszkania budowane przez developera, a inaczej
gdy przez spółdzielnię mieszkaniową. W przypadku SM mieszkanie może być wykupione na
spółdzielcze mieszkanie własnościowe, lub na mieszkanie wydzielone z zasobów
spółdzielni. W przypadku spółdzielczych mieszkań własnościowych wspólnota nigdy nie
powstaje. W przypadku mieszkań wydzielonych ich właściciele jeżeli jest ich ponad 50%
mogą utworzyć wspólnotę mieszkaniową której członkiem jest SM i reprezentuje
pozostałych mieszkańców bloku.
Wprzypadku gdy wszyscy mieszkańcy są właścicielami mieszkań wydzielonych SM
automatycznie traci prawo do zarządzania nieruchomością i ma obowiązek przekazania
przekazania wszystkich dokumentów do wspólnoty mieszkaniowej która powinna powstać
(powstać z zasady wcześniej niż ostatni lokator uzyska mieszkanie wydzielone).
Niestety nie ma automatu który mówi że powstała wspólnota i ją rejestruje, wybiera
zarząd, przydziela konto, podpisuje umowy z dostawcami itd.
W sytuacji gdy właściciele nie zbiorą się i nie podejmą uchwały o powołaniu wspólnoty
i nie wybiorą zarządu, blokiem zarządza dalej SM.

pozdrawiam

---
Ta wiadomość została sprawdzona na obecność wirusów przez oprogramowanie antywirusowe
Avast.
https://www.avast.com/antivirus

do góry

W dniu 04.04.2016 21:18, nadir pisze:
>> Wspólnota mieszkaniowa nie jest powołoytana, ale powstaje z mocy
>> prawa, w tym wypadku po wykupieniu ostatniego lokalu (art 26
>> Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych).
>
> To są mieszkania własnościowe, zakupione wraz z gruntem, więc od
> razu po sprzedaży pierwszego mieszkania powstaje wspólnota i mają
> zastosowania przepisy UoWL a nie UoSM.

Ale mieszkanie spółdzielcze też może być własnościowe. Mało tego, nawet
mieszkanie zamienione ze "spółdzielczego własnościowego" na tzw.
"hipoteczne własnościowe" nadal może wchodzić w zasoby spółdzielni i nie
powstaje wtedy wspólnota mieszkaniowa.

My nie wiemy, czy pytający nabył mieszkanie "własnościowe w ramach
spółdzielni" czy też mieszkanie "wydzielone z zasobów spółdzielni".

MJ

do góry

Użytkownik "Adam Klobukowski" napisał w wiadomości grup
dyskusyjnych:efd92a6a-9316-410a-8e98-0cd96334682c@go
oglegroups.com...
W dniu poniedziałek, 4 kwietnia 2016 18:37:26 UTC+2 użytkownik J.F.
napisał:
>> >Powinniście mieć uchwalony plan finansowy i go realizować. Bez
>> >tego
>> >nie ma podstawy do wydawania pieniędzy które zbierał od was
>> >administrator. Moim zdaniem, macie sporą szansę aby pieniądze
>> >odzyskać (oczywiście w sądzie).
>
>> Na jakies biezace wydatki to IMO mogl wydawac i bez planu.
>> Ale remonty w nowym budynku ? Wiec fundusz remontowy do
>> rozliczenia.
>Nawet jeśli, to plan finansowy uchwalony być musi.

Glowy nie dam, ale jesli musi ... to chyba wina wspolnoty, ze nie
uchwalila :-)

>> >> 2) Co zrobić, aby po powołaniu wspólnoty zmusić spółdzielnię do
>> >> rozliczenia się z funduszu remontowego za ostatnie 7 lat?
>> >> (nadmieniam, że kwota wpłat powinna oscylować w granicach : min
>> >> 320 - 450 tys. Zł.)
>> >Prawnik, pozew. Inaczej raczej nic nie uzyskacie.
>> Mowisz ? Prezes spoldzielni powinien sie na tyle orientowac, ze
>> jesli
>> sprawa jest oczywista to przegra i pojsc na ugode.
>> No chyba, ze wcale nie jest oczywista :-)

>Może się znać, ale wątpię aby chciał komukolwiek iść na rękę.
>Najprawdopodobniej przyjmie postawę w stylu 'nie mamy pańskiego
>płaszcza i co nam pan zrobi'.

No to wtedy spoldzielnia wyplaci z kosztami sadowymi i odsetkami
karnymi i tak sie skonczy jego "niepojscie na reke".
Myslisz, ze to jest jego cel ?

J.

do góry