Umowa pośrednictwa a brak licencji

Przeczytaj także: Umowa pośrednictwa: ważny skutek, czy staranne działanie?

Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami można więc dokonać rozróżnienia aktywności polegającej na prowadzeniu działalności zawodowej przez pośrednika, od podejmowania działalności gospodarczej w tym obszarze. Dlatego też sama czynność zawarcia umowy o pośrednictwo nie będzie objęta zakresem działalności zawodowej podejmowanej przez pośredników, a to ze względu, iż jest czynnością prawną, a nie faktyczną (tak S. Gurgul i R. M. Karpiński, „Bezwzględna nieważność umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami – glosa – V CSK 173/10”, Monitor Prawniczy 1/2012, str. 45).

Powyższe pozostaje również w zgodzie z poglądem wyrażanym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej funkcjonującą przy Ministrze Budownictwa (dalej „KOZ”). W jednym z wydanych orzeczeń KOZ wskazała wyraźnie na dopuszczalność zawarcia przez przedsiębiorcę lub jego pełnomocnika, działającego w oparciu o pełnomocnictwo o wąsko określonym zakresie (tj. nieobejmującym czynności zawodowych), umowy pośrednictwa. Swoje stanowisko uzasadniała tym, iż ustawodawca nie ustanowił żadnych szczególnych ram dla reprezentacji przedsiębiorcy świadczącego usługi z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ustawowe ograniczenie podejmowanych czynności dotyczy bowiem wyłącznie wykonywania działań faktycznych, dla których konieczna jest licencja pośrednika (tak „Orzecznictwo Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sekcji dla pośredników w obrocie nieruchomościami przy Ministerstwie Budownictwa, Departament Regulacji Rynku Nieruchomości, Warszawa 2006, str. 8).

Dla mocy wiążącej tak zawartej umowy o pośrednictwo w obrocie podstawowe znaczenie będzie więc miała okoliczność, czy w jej treści został powołany pośrednik, który byłby odpowiedzialny zawodowo za wykonanie umowy, oraz uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności pośrednictwa w obszarze zakreślonym w umowie zgodnie z przepisem art. 180 ust. 3 zd. 2 GospNierU. Warunek ten, stanowiący element istotny dla całej umowy, okazuje się szczególnie istotny w sytuacji, w której stroną umowy o pośrednictwo, nie jest licencjonowany pośrednik, a podmiot określony w art. 179 ust. 3 GospNierU (tak S. Gurgul i R. M. Karpiński, „Bezwzględna nieważność umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami – glosa – V CSK 173/10”, Monitor Prawniczy 1/2012, str. 45).

PODSUMOWANIE
Konsekwencje opisanych powyżej orzeczeń Sądu najwyższego mogą mieć istotne znaczenie dla praktyki obrotu nieruchomościami. Trzeba jednak analizując sprawę mieć na względzie konkretne stany faktyczne, w których zapadły orzeczenia. Możliwa do obrony jest teza, iż dla ważności umowy pośrednictwa bez znaczenia powinna pozostawać okoliczność, czy jej stroną jest licencjonowany pośrednik, czy też przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, z tym zastrzeżeniem jednak, iż dla ważności umowy konieczne jest wskazanie osoby uprawnionego pośrednika, która jako podmiot odpowiedzialny zawodowo, wykonywać będzie czynności faktyczne z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.