eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPrawoPrawo konsumenckie › Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka?

Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka?

2010-06-11 12:39

Przeczytaj także: Odstąpienie od umowy a zwrot zadatku


Gdyby jednak zamiast zadatku kupujący wręczył sprzedającemu zaliczkę w wysokości 20.000 złotych to mógłby domagać się jedynie zwroty nominalnej kwoty zaliczki, czyli 20.000 złotych. Roszczenia o zatrzymanie kwoty otrzymanego zadatku lub roszczenie o zwrot sumy dwukrotnie przewyższającej kwotę zadatku nie są zależne od tego, czy wierzyciel w danym wypadku rzeczywiście poniósł szkodę wskutek niewykonania zobowiązania przez dłużnika oraz jaka była wysokość tej szkody. Dlatego też nie spoczywa na nim ciężar udowodnienia tych okoliczności, co stawia go w zdecydowanie lepszej sytuacji, od tej w jakiej znajduje się wierzyciel, który dochodzi odszkodowania na zasadach ogólnych. Strona, która żąda sumy dwukrotnie wyższej od wartości danego zadatku (w przedstawionym powyżej przykładzie kupujący), ponosi ciężar dowodu tylko, co do okoliczności, że dała tytułem zadatku określoną kwotę pieniędzy.

Jeżeli stroną odstępującą od umowy jest strona, która otrzymała zadatek, jest ona ponadto zwolniona z konieczności dochodzenia swoich roszczeń przed sądem. Może bowiem po prostu zatrzymać kwotę otrzymanego zadatku mocą własnej tylko decyzji. Inaczej przedstawia się sytuacja strony dającej zadatek, która domaga się sumy dwukrotnie wyższej od kwoty zadatku. W tym przypadku strona w celu wyegzekwowania dochodzonych roszczeń będzie z reguły musiała wystąpić na drogę sądową.

Należy jednak pamiętać, że art.394 k.c. reguluje samodzielnie i w sposób wyczerpujący konsekwencje odstąpienia od umowy, która zawarta została z zastrzeżeniem zadatku. Oznacza to, z jednej strony, iż w razie odstąpienia od umowy zadatek może być zatrzymany przez wierzyciela niezależnie od tego czy i w jakiej wysokości poniósł on szkodę, z drugiej jednak strony kwota zadatku ( w przypadku dającego zadatek kwota dwukrotnie wyższa) stanowi górną granicę odpowiedzialności, ponieważ nie można domagać się sumy wyższej od zadatku, choćby poniesiona szkoda w rzeczywistości sumę tę przewyższała. Dlatego też strona odstępująca od umowy przedwstępnej, w której zastrzeżono zadatek nie może domagać się uzupełniającego odszkodowania na zasadach ogólnych, ani zrzec się przysługujących z tytułu zadatku uprawnień i dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.

Zastrzeżenie zadatku chroni więc również w pewnych wypadkach interesy dłużnika, który nie wykonał swoich obowiązków, ponieważ niewykonanie umowy nie spowoduje już dla niego skutków bardziej dotkliwych od tych, jakie określone zostały w zadatku. Przykładowo, jeżeli potencjalny nabywca lokalu przy podpisywaniu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu dał sprzedającemu zadatek w wysokości np. 10.000 złotych, to w razie niewykonania przez niego umowy konsekwencją będzie to, iż sprzedający będzie mógł od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek w wysokości 10.000 złotych niezależnie od tego jaką szkodę poniósł.

Jeżeli natomiast zamiast zadatku kupujący wręczyłby sprzedającemu przedpłatę zwaną zaliczka w wysokości 10.000 złotych to w razie nie dojścia umowy przyrzeczonej do skutku kupujący ma co do zasady prawo żądać zwrotu kwoty wpłaconej zaliczki. Niezależnie od tego stronom przysługują roszczenia wynikające z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umowy przedwstępnej w szczególności żądanie odszkodowania lub zawarcia umowy przyrzeczonej w zależności od stany faktycznego.

W razie wykonania umowy rola zadatku jest prosta. Podlega on bowiem (podobnie jak zaliczka) zaliczeniu na poczet świadczenia tej strony, która go dała. Jeżeli zatem przy podpisywaniu umowy przedwstępnej sprzedaży samochodu kupujący dał sprzedającemu zadatek w wysokości 1.000 złotych, to kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny jaką kupujący zapłaci sprzedającemu. Podobnie jest w przypadku zaliczki. Zaliczenie zadatku na poczet świadczenia drugiej strony jest jednak możliwe tylko wtedy, gdy i świadczenie i zadatek wyrażone są w pieniądzu lub w rzeczach tego samego rodzaju. W przeciwnym wypadku zadatek podlega zwrotowi zgodnie z art. 394 § 2 k.c. Przykładowo jeżeli strony zawarły przedwstępną umowę zamiany lokali mieszkalnych i zastrzegły na tę okoliczność zadatek w formie pieniężnej (należy bowiem nadmienić, że przedmiotem zadatku, jakkolwiek jest to o wiele rzadziej praktykowane, mogą być również rzeczy np. strona przekazuje kontrahentowi tytułem zadatku dwie tony węgla, towary w magazynie itp.) to w razie zawarcia przyrzeczonej umowy zamiany kwota zadatku powinna podlegać zwrotowi.

Przeczytaj także

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: