Spółka typu REIT - Real Estate Investment Trust

Przeczytaj także: REIT-y szansą na wyższe emerytury?

Czym więc jest REIT?

REIT jest to spółka o szczególnym statusie, która ma być narzędziem do inwestowania na rynku nieruchomości, a dokładnie na rynku komercyjnego wynajmu nieruchomości. Kluczową cechą spółki typu REIT, ważną dla inwestorów jest fakt, że podmioty tego typu mogą korzystać z preferencji podatkowych, co w rezultacie prowadzi w znacznym zakresie do wyłączenia mechanizmu podwójnego opodatkowania. Dla inwestorów oznacza to w praktyce zachowanie w portfelu wyższych kwot z tytułu dywidend z danego roku obrotowego.

Jak działa REIT?

Inwestorzy wpłacają do spółki (np. tytułem wkładów na kapitał zakładowy) środki, które służą następnie spółce do zakupu nieruchomości. Zainwestowane przez spółkę pieniądze „wracają” do niej w postaci czynszu wpłacanego przez najmujących przestrzeń w zakupionych przez spółkę nieruchomościach. Następnie, w uproszczeniu 90% zysku osiągniętego przez spółkę w danym roku obrotowym (i każdym następnym) zostaje wypłacone inwestorom w postaci dywidend. Ten ostatni fakt umożliwia z kolei korzystanie z preferencji podatkowych, o których mowa poniżej.

Polskie REIT-y

Sukces spółek typu REIT w Europie, pokazuje, że jest to narzędzie przydatne, które może wesprzeć mniejszych, indywidualnych inwestorów. Stąd też pozytywnie przyjęto informację Ministerstwa Finansów o planach wdrożenia w Polsce regulacji dotyczącej spółki typu REIT, która zgodnie z projektem ustawy ma nosić nazwę spółki rynku wynajmu nieruchomości.

Ministerstwo Finansów pokłada wielkie nadzieje w spółkach rynku wynajmu nieruchomości, które są jednym z bazowych założeń Programu Budowy Kapitału, zaprezentowanego w 2016 roku. Pełne wdrożenie założeń Programu ma nastąpić na przełomie 2018 i 2019 roku. Obecnie wiemy już, że ustawa o spółkach rynku wynajmu nieruchomości nie wejdzie w życie, jak zapowiadano, na początku 2018 roku. Druga wersja projektu ustawy, okazała się nie być ostatecznym, o czym poinformowano na początku października 2017 roku.

Co wiemy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości?

Spółki te, zgodnie z uzasadnieniami obu projektów ustawy o srwn, mają za zadanie realizować 2 ważne cele:

• zwiększenie atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem,
• zwiększenie zaangażowania kapitału krajowego na rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem.

Zgodnie z ostatnią wersją projektu ustawy (z maja 2017 r.), spółka rynku wynajmu nieruchomości, musi docelowo spełniać łącznie następujące warunki:

• spółka akcyjna z siedzibą lub zarządem na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• akcje spółki dopuszczone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej do obrotu na rynku oficjalnych notowań w rozumieniu ustawy o obrocie instrumentami finansowymi, co w praktyce oznacza dopuszczenie akcji do obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie,
• spółka utworzona na nieoznaczony czas,
• kapitał zakładowy na poziomie co najmniej 50 000 000 zł,
• wszystkie akcje spółki na okaziciela,
• najem nieruchomości lub ich części, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz działalność finansową w zakresie zarządzania udziałami lub akcjami w innych spółkach(spółkach zależnych) – jako statutowy przedmiot działalności spółki,
• udział nieruchomości, udziałów lub akcji kwalifikowanych spółek zależnych i akcji innych REIT w wartości bilansowej aktywów REIT wynoszący co najmniej 70%,
• spółka musi uzyskiwać przychody z najmu nieruchomości lub ich części bezpośrednio lub pośrednio przez spółki zależne, z najmu co najmniej 3 nieruchomości lub ich części,
• przychody netto ze sprzedaży, z najmu nieruchomości lub ich części, lub odpłatnego zbycia nieruchomości, które były przeznaczone na wynajmem przez rok, lub ich części, lub z tytułu udziału w spółkach zależnych REIT, także ich sprzedaży lub akcji spółek zależnych REIT na poziomie co najmniej 80% przychodów netto spółki,
• wartość bilansowa zobowiązań kredytowych lub pożyczkowych nie może przekroczyć 70% wartości bilansowej aktywów,
• podstawowym celem działalności spółki musi być regularna wypłata dywidend dla akcjonariuszy z zysku, którego źródłem są przychody z najmu nieruchomości – obowiązkowo co rok na poziomie nie niższym niż 90% zysku za ostatni rok obrotowy (w uproszczeniu),
• firma spółki musi zawierać dodatkowe oznaczenie „spółka rynku wynajmu nieruchomości” lub skrót srwn.

Wykonywanie działalności przez REIT zgodnie z projektem będzie wymagać wpisu do rejestru spółek rynku wynajmu nieruchomości, prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Korzyści dla inwestorów

Zgodnie z celem, jakim jest zwiększenie atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności na rynku nieruchomości komercyjnego wynajmu, korzyścią z srwn – dla samej spółki – jest przede wszystkim preferencyjne opodatkowanie. Dla akcjonariuszy ważny jest obowiązek wypłaty przez spółkę dywidend na poziomie nie niższym niż 90% zysku za ostatni rok obrotowy, powiększonego o niepodzielone zyski z lat ubiegłych oraz o kwoty przeniesione z utworzonych z zysku kapitałów zapasowego i rezerwowych, które mogą być przeznaczone na wypłatę dywidend, a także pomniejszone o niepokryte straty, akcje własne oraz o kwoty, które powinny być przeznaczone z zysku za ostatni rok obrotowy na kapitały zapasowy lub rezerwowe. Wypłacając dywidendę na takim poziomie srwn zostałaby zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów uzyskiwanych z tytułu wynajmu i zbycia nieruchomości lub ich części.

Ustawodawca w celu ułatwienia reinwestowania środków przez srwn oraz przez ich spółki zależne, wyznacza wymagania, których spełnienie poprzez prowadzenie podstawowej działalności, polegającej na:

• wynajmie nieruchomości lub ich części lub poprzez ich zbywanie,
• zbywaniu przez srwn ich udziałów w spółkach zależnych i uzyskanie odpowiednich dochodów właśnie z takiej działalności, daje korzystne warunki podatkowe do prowadzenia dalszej działalności,
• Warto zauważyć, że sami inwestorzy również skorzystają. Zgodnie z projektem ustawy, dywidendy oraz zaliczki na dywidendę wypłacane akcjonariuszom REIT, mają być zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym, zarówno podatkiem CIT jak i podatkiem PIT.

Nieruchomość

Na sam koniec warto zauważyć, że ustawodawca wprowadza definicję nieruchomości na użytek niniejszej ustawy, zawężając pojęcie do budynków trwale związanych z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych, stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Druga część definicji, otwiera możliwość czerpania dochodów z nieruchomości mieszkaniowych.

Ministerstwo Finansów w październiku zapowiedziało kolejny projekt ustawy. Wciąż czekamy na jego ogłoszenie.