Wadliwy plan miejscowy. Jak sobie z nim radzić?

Przeczytaj także: Luka planistyczna a odszkodowanie za zmianę planu miejscowego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące. Może stanowić zatem podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. Ustalenia zawarte w tym dokumencie dyktują sposób, w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości, informują o przeznaczeniu danego terenu oraz określają sposoby jego zagospodarowania i warunki zabudowy. W ramach planu miejscowego określone zostają m.in. takie aspekty jak: obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy).

Problemy pojawiają się, gdy do planów wkradają się błędy i nieprecyzyjne sformułowania. Prowadzi to bowiem do powstania utrudnień w załatwianiu niezbędnych formalności administracyjnych, co może znacznie opóźnić, lub w ogóle uniemożliwić, podjęcie prac budowlanych. Duża część planów miejscowych nie została sporządzona w sposób jasny i przejrzysty, przez co wiele pozostaje nie tylko do interpretacji, ale i do domysłów. Na ich podstawie nie da się sprawnie przeprowadzić zamierzenia budowlanego, ponieważ przykładowo nie zawierają pojęć funkcjonujących powszechnie w prawie. Większość z nich nie jest także przystosowana do olbrzymich zmian, jakie wprowadzone zostały w związku z nowelizacją prawa budowlanego.

Architekci sporządzający miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego najczęściej popełniają błędy przy procentowym określaniu dopuszczonej na danym terenie pewnego rodzaju zabudowy. Wiele planów kłóci się przez to z treścią uzyskanych wcześniej przez inwestorów decyzjami o warunkach zabudowy czy innymi decyzjami administracyjnymi – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

W jaki sposób zatem właściciele nieruchomości mogą radzić sobie z miejscowymi planami, do których wkradły się błędy ograniczające możliwość przeprowadzenia ich zamierzenia budowlanego?

Zgodnie z treścią ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istnieje możliwość zaskarżenia planu - coraz więcej Sądów Administracyjnych przyznaje racje inwestorom i uchyla wadliwe plany. Warto także mieć na uwadze art. 36 wspomnianej ustawy, zgodnie z którym, jeśli z powodu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy.

Inwestor może także podjąć próby wymuszenia na gminie uchwalenia nowego planu miejscowego. Kluczowe będzie wtedy wykazanie, że gmina przy uchwalaniu obowiązującego teraz planu albo dokonała uchybień w procesie planistycznym (przykładowo nie została przeprowadzona dyskusja publiczna nad projektem aktu), albo przekroczyła przyznane jej ustawowo władztwo planistyczne. W tym drugim przypadku należy pamiętać, że gmina ma prawo do ingerencji w sposób przeznaczania nieruchomości nawet bez zgody właściciela, co bezpośrednio wynika z istoty planowania przestrzennego. Nie może jednak ingerować bez należytego uzasadnienia. Jeśli nadmiernie i nieproporcjonalnie ograniczy prawa użytkowania wieczystego albo własności lub też jej postępowanie nie pozostanie zgodne z przesłankami wynikającymi z przepisów ustaw szczególnych można spodziewać się unieważnienia podjętych przez nią decyzji. Właściciel może także próbować przekonać organy do wprowadzenia pewnych zmian w obręb tego aktu. Musi jednak wykazać w tym celu stosowną linię argumentacji – nie może wymagać zmiany planu tylko ze względu na własne dobro. Musi udowodnić, że postulowane przez niego zmiany są rzeczywiście potrzebne ze wglądu np. na nieaktualność planu, który nie nadąża za znowelizowanymi przepisami budowlanymi.