Plan miejscowy: ochrona widoku na zabudowę śródmiejską

Przeczytaj także: Warunki zabudowy. Kiedy trzeba je uzyskać? Jakie wymogi należy spełnić?

Z uwagi na taki zapis, nie mogą oni bowiem w pełni realizować swoich zamierzeń inwestycyjnych związanych z nieruchomością. Co prawda w ramach przysługującego miastu władztwa planistycznego dopuszczalne jest ograniczanie prawa własności obywateli, lecz działanie takie musi mieć charakter celowy oraz zmierzać do realizacji określonego interesu publicznego. Ponadto wprowadzenie w planie miejscowym ograniczeń w zakresie wysokości zabudowy z uwagi na ochronę widoku na zabudowę śródmiejską poparte powinno być stosownymi dokumentami sporządzonymi już na etapie opracowywania planu. Niestety rady miast nie zawsze pamiętają o wskazanych ograniczeniach, wobec czego można domagać się stwierdzenia nieważności przez sąd administracyjny takich wadliwych zapisów planów miejscowych.

Ograniczanie prawa własności nieruchomości, z czym mamy do czynienia także poprzez limitowanie w planie miejscowym wysokości zabudowy, powinno mieć charakter wyjątkowy, gdyż konstytucyjną zasadą znajdującą swoje uszczegółowienie w art. 140 kodeksu cywilnego, jest prawo do wykorzystywania przez właściciela wszystkich atrybutów przysługującego mu prawa własności. W wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 czerwca 2008 roku (sygn. akt. II SA/Kr 1349/06) oraz z dnia 10 marca 2010 roku (sygn. akt. II SA/Kr 44/10) wskazano, że co prawda plan zagospodarowania przestrzennego, będąc aktem prawa miejscowego może wprowadzać ograniczenia prawa własności i określając przeznaczenie poszczególnych nieruchomości stymulować sposób jego wykonywania, to jednak ingerencja ta jest dozwolona jeśli nie godzi w istotę prawa własności.

W polskim prawie istnieje więc prawo zabudowy, które ma charakter wolnościowy. Oznacza to, że zasadą jest, iż jednostka ma prawo zabudowania swojej nieruchomości na dowolną wysokość, a jeżeli już wprowadzane są ograniczenia tego prawa, to powinny one jasno wynikać z przepisów, mieć charakter celowy, proporcjonalny i racjonalny. Zatem ograniczenie prawa zabudowy (w tym limitowanie wysokości budynków) stanowi wyjątek i jako taki nie może być interpretowany w sposób rozszerzający. Wobec tego wprowadzone w planie miejscowym ograniczenie w zakresie wysokości zabudowy, jeżeli uzasadnione jest potrzebą ochrony widoku na zabudowę śródmiejską, musi być przede wszystkim niezbędne dla realizacji tego celu. Oznacza to, że jeżeli na danym obszarze jeszcze przed wprowadzeniem planu istniała już legalnie zrealizowana zabudowa ograniczająca widoczność na centrum, to nowe restrykcje w tym zakresie w planie miejscowym nie doprowadzą do rozbiórki tych obiektów, gdyż prawo nie może działać wstecz. Tym bardziej też samo niekorzystne ukształtowanie terenu powodujące pierwotny brak widoku na centrum z okolicznych terenów (np. gdy centrum miasta położonej jest w niecce), wykluczać powinno wprowadzanie ograniczeń dotyczących wysokości zabudowy.

Wykonywanie władztwa planistycznego przez miasto powinno zatem polegać na wyważeniu interesu publicznego, polegającego na ochronie widoku na pewne zabytkowe lub ciekawe architektoniczne układy urbanistyczne z ochroną interesu indywidualnego właścicieli nieruchomości. Oprócz celowości wprowadzenia ograniczeń w wysokości zabudowy, badać powinno się także proporcjonalność takiej władczej ingerencji poprzez eliminowanie nieracjonalnych rozwiązań, które nadmiernie ingerują w sferę praw jednostki i są nienależycie uzasadnione. Wskazał na to Europejski Trybunał Praw Człowieka w wyroku z dnia 29 marca 2011 r., sygn. akt 33949/05 stwierdzając, że jakakolwiek ingerencja w prawo własności (i wynikające z niego prawo do zabudowy nieruchomości) musi osiągać właściwą równowagę pomiędzy względami interesu ogólnego i ochroną własności indywidualnej. Oznacza to wymóg istnienia rozsądnej relacji proporcjonalności pomiędzy użytymi środkami i zamierzonym celem. Pamiętać trzeba jednak, że to rada miasta ma wyłączną kompetencję do planowania miejscowego na obszarze miasta i pod warunkiem, że działa w granicach i na podstawie prawa, może samodzielnie kształtować sposób zagospodarowania obszaru podlegającego jej władztwu planistycznemu. Dopiero wówczas gdy rada miasta władztwa tego nadużywa, inne organy państwa nadzorujące działalność samorządu oraz sądy administracyjne mogą jej władztwa pozbawić (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 2012 roku, sygn. akt. II OSK 814/12).